1. 采購內容、數量及預算安排：具體內容詳見。
2. 需實現的功能或者目標：具體內容詳見。
3. 需滿足的采購政策：落實節約能源、保護環境，扶持不發達地區和少數民族地區，促進殘疾人就業、支持監獄企業發展、促進中小企業發展等。
4. 需滿足的國家相關標準、行業標準、地方標準或者其他標準、規范：與本項目有關的法律法規標準規范。
5. 需滿足的質量、安全、技術規格、物理特性等要求：詳見。
6. 項目交付或者實施的時間和地點：詳見。
7. 需滿足的服務標準、期限、效率等要求：詳見。
8. 項目售后服務及驗收標準：詳見。
9. 其他技術、服務等要求：詳見。

*、論證意見：無。

*、公示時間：本項目采購需求公示期限為*天自****年**月**日起，至****年**月**日止。

*、意見反饋方式：

本項目采購需求方案公示期間接受社會公眾及潛在供應商的監督。

請遵循客觀、公正的原則，對本項目需求方案提出意見或者建議，并請于****-** -** （北京時間）**時**分前將書面意見反饋至采購人或采購代理機構，采購人或采購代理機構應當于公示期滿*個工作日內予以處理。

采購人或采購代理機構未在規定時間內處理或者對處理意見不滿意的，異議供應商可就有關問題通過采購文件向采購人或采購代理機構提出質疑；質疑未在規定時間內得到答復或者對答復不滿意的，異議供應商可以向采購人同級財政部門提出投訴。

*、項目聯系方式

*、采購單位：國家稅務總局東營經濟技術開發區稅務局[聯系方式]

地址：東營市府前街**號

聯系人：劉興

聯系方式：****--*******

1. 采購代理機構：山東東岳項目管理有限公司[聯系方式]

地址：東營市登州路**號

聯系人： 徐女士 ?付女士

聯系方式：*********** ?***********

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項目采購需求

*、項目概況

國家稅務總局東營經濟技術開發區稅務局[聯系方式]辦公樓（建筑面積**** ㎡）。

為進*步提高機關后勤工作服務的管理水平，充分借鑒社會化管理做法，將國家稅務總局東營經濟技術開發區稅務局[聯系方式]辦公樓物業管理業務委托進行專業運作，以實現管理精細、運作高效、服務規范、職工滿意的目的。具體托管項目包括：保障東營經濟技術開發區稅務局辦公區的保安、保潔、會務、門廳接待、維修等服務工作（維護日常安保和車輛停放、人員出入等程序，保持辦公區衛生整潔，保障良好的工作環境；保障辦公區的日常用水、用電、用氣、中央空調、電梯、消防等設施正常運行；保障日常公務車輛正常運行；提供會務服務，保障日常各項會議活動的正常進行）。

預算資金**萬元。

*、服務期：*年。

*、人員配置要求

*、從業人員必須持證上崗。特殊工種（水電工、維修工、電梯維護員、消防檢測員）必須經專業機構培訓并持有有效專業證件方可上崗工作，物業公司必須遵守我方對人員技術資格的達標要求。

*、所有員工不得有“兩勞”釋放人員和流竄犯。

*、培訓教育。物業公司需進駐我方伊始提供針對各崗位的年度培訓計劃，并對培訓的頻次、范圍、內容、人數進行詳細說明，執行培訓計劃必須到位，同時做好記錄整理和效果驗證工作，確保人員素質持續提高，有效的滿足我方工作需要。

*、上崗人員必須統*著裝，掛牌上崗。所有人員要儀表端莊，有較好的素質和修養，有工作責任心，愛崗敬業。認真完成招標人主管部門安排的工作事項。

*、工作期間，嚴禁脫崗、離崗、缺崗。

*、成交企業入駐時，需提前提供各崗位工作人員的身份證、學歷證、技術職稱等相關證件，經甲方面試合格方可入駐。

*、以上各崗位工作人員工資將嚴格執行東營市最低工資標準要求，不得低于東營市最低工資標準。

*、服務內容、要求及標準

（*）采購內容、數量及技術要求：

*、秩序維護服務：日常外來人員進出登記、安全巡邏、突發事件處置、災害事故應急，車輛停放指揮、接待引導等。

*、衛生保潔：辦公樓、機關食堂及院落除個人辦公室外的公共區域的衛生保潔等服務。

*、會議服務：會議室會場布置 、會中服務及會場保潔等。

*、設備維修管理：辦公樓內公共設施維護、維修工作。免費提供日常*星維修及設備小修項目等服務（不含材料費用）。

*、上述人員不少于*名，有從事各項工作的經驗。

（*）物業管理服務質量標準：

*、總目標

*、房屋管理

*、房屋日常管理和養護

要求：

對責任區內的房屋要進行有計劃的養護、巡查、維修。

標準：

（*）對房屋進行日常管理和維修養護、巡查、維修、保養；

（*）記錄完整準確。

*、房屋結構和使用安全

要求：

定期對房屋主體結構及使用安全進行檢查，發現問題分清大中小維修范圍及時上報委托方，并根據委托方的決定組織維修、翻新和改造工作。

標準：

（*）有計劃的對房屋的主體結構和從房屋使用安全的角度出發，定期進行巡查、檢查（每年至少*次）；

（*）發現的問題及時分類記錄，有針對性的提出修繕計劃，并上報委托方，小修范圍內的問題及時修復，大、中范圍內維修提出計劃和方案上報委托方，并根據委托方的決定及時協助、組織改造和翻新工作；

（*）大風、暴雨等極端天氣之前進行應急檢查。

*、房屋配套（門、窗、溝、井等）的檢查和修繕

要求：

（*）每周*次對內、外門、樓道內防火門、窗戶進行安全檢查，使用正常，完好無損；

（*）管井等及時巡檢和保養，確保暢通無損。

標準：

（*）每周*次對內、外門、樓道內防火門、窗戶進行安全檢查，門、窗開閉靈活，無異常聲響；門窗玻璃無破碎；

（*）每月*次（雨季強化）對屋面泄水溝、室內、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通；雨季要經常性對屋頂進行檢查，發現防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應及時做出專項維修計劃，與委托方協商安排專項維修。

*、墻面地面天棚

要求：

修補養護及時，色調*致，無污跡。

標準：

（*）定期巡查，及時修繕，外觀統*；

（*）表層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無遺缺；

（*）修補的粉刷層及面磚等應保持與原墻面色差、材質*致；

（*）墻面、地面、天棚面無明顯污跡；

（*）外墻清洗每年兩次，保證外觀統*美觀。

*、設備設施管理、運行、維修、養護

(*）總體要求和標準

*、設備設施日常管理和維修養護

要求：

依法由專業部門和專業作業人員對設備設施進行管理維修和養護，按國家規定申報年檢，并辦理完年檢手續，保證其性能良好，符合國家相關標準。

標準：

（*）共用設備設施完好率達**%以上，急修及時率達***%，維修工程合格率***％；

（*）性能良好，年檢合格，有完備的計劃、維修、保養、運行記錄，檔案齊全完備，每日巡檢，每*小時*次。

*、設備設施管理

要求：

標識齊全、規范，責任人明確，操作維護人員嚴格執行設施設備保養規范，設施設備運行正常。

標準：

設備設施臺賬健全，明晰，標識齊全，責任人明確，維修養護運行規程嚴謹，可操作性強，計劃、運行、保養規范，設備設施運轉正常，性能良好。

*、小、中、大修

要求：

小范圍的共用設施設備的維修養護，應及時組織修復，大、中范圍或者需要更新改造的設施設備，及時編制維修、更新改造計劃上報。

標準：

小修工作編制日常工作計劃及時上報，根據領導批示及時維修；大、中范圍的維修，根據實際情況，如實提出改造、維修、更新建議，并編制方案，急時組織和協助改造、維修、更新，并在施工的過程當中組織協調、監督和驗收工作。

*、設備房

要求：

干凈整潔，無跑冒漏滴和鼠害現象。

標準：

設備房工作人員定期對設備房進行清潔，確保設備設施及室內無積塵、粉塵、浮塵，通風效果良好。設備設施正常維修保養無跑、冒、漏、滴現象，防鼠措適得當，定期消殺和預防，無鼠害現象發生。

*、安全標識

要求：

標識明顯，防范得當，應急預案齊全。

標準：

容易危及人身安全的設施及安全隱患較大的地方，均在較為明顯的地方設置安全標識和警示牌，并作相應的防護措施。各種突發事件應急預案齊全，培訓有效，訓練有素。

（*）分項要求和標準

*、變配電系統

要求：

臨時用電管理措施齊全有效，限電、停電審批權限明確。高壓電氣設備試驗定期進行，測試合格報告存檔完善；合理確定檢查、維護、清潔周期，定期進行，并做好記錄；高低壓配電操作運行正常，表計顯示準確，運行正常，溫控顯示準確，聯控動作正常，系統運行正常，蓄電池組充放電穩定，符合工作要求，功率因素自動補償電容器（組）運行正常，自動切換正確可靠。樓層用電安全由值班人員每*小時巡視*次并做好記錄。

標準：

（*）配電室實行日常巡查。

（*）配電室值班制度。

（*）配電室交接班制度。

（*）值班人員必須符合規定條件。

（*）嚴格執行《電氣設備運行管理規程》和《電氣安全操作規程》。

（*）每月*次對配電設備檢查維護，保證配電設備處于良好狀態，確保供電的可靠性。

（*）每年將避雷器及輔助設備檢測*次。

（*）值班人員每*小時記錄電器儀表數據*次。

（*）保持室內衛生整潔。

*、給排水系統

要求：

應定期對給排水系統進行給擴、潤滑。每天檢查*次污水泵、提升泵、閥門、管線等，定期對水泵、水質處理和消毒裝置及設備控制柜進行保養，如遇供水單位限水、停水應按規定時間通知委托方。

標準：

（*）值班人員每*小時巡查高低區生活水箱*次，確保水箱水位正常。

（*）每天將所有衛生間、清潔間、餐廳所有供水管道及水閥檢查*遍，確保使用良好。

（*）水泵間的設備及房間衛生每周清理*次，保持清潔。

（*）每月水泵加油*次，保證正常運行。

（*）所有生活水池（箱）每半年清洗*次，達到衛生防疫站的要求，每季度對水質檢測*次。

（*）值班人員每*小時巡查所有污水池*次，確保水位處于正常。

（*）定期將隔油水箱內的污油清理干凈。

（*）雨季來臨前將所有雨水管清理*遍，確保暢通。

（*）保持大樓雨水管的清潔暢通，定期清理，入口處加裝護網，防止堵塞。

*、照明系統

要求：

照明系統應定期檢查維護巡檢，遇有故障，及時處置，保證正常運行和運行安全。

標準：

（*）值班人員每天將所有照明配電箱、插座箱檢查*遍，開關及線路是否有過熱，開關是否有異常聲音等，發現問題立即解決，確保照明系統正常使用。

（*）開關、燈具、光源有損壞的必須當日解決。

（*）室外照明每天巡查*遍，并按規定時間開關。

*、避雷系統

要求：

避雷系統應按規定由取得資質的專業機構進行檢測（費用由甲方支付），每年檢查*次大樓、重要機房的設備防靜電的接地是否可靠，并對辦公樓的各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查，每半年對辦公樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網、頂層屋面設備的接地裝置進行全面檢查，每半年*次對樓層強、弱電間內的接地裝置進行檢查，遇有問題及時解決，保持辦公樓頂部所有的避雷設施及接地的金屬物體的接地完好。每月*次對辦公樓變配電室的設備的接地帶進行檢查，每季對辦公樓各重要機房內的配電柜及設備接地進行檢查，保證所有機電設備、管道構架等金屬接地良好。

標準：

（*）每天檢查大樓避雷系統*遍，所有連接處必須接觸良好。

（*）每半年對大樓接地網進行測試*次，保證接地電阻正常。

*、電梯系統

要求：

及時發現問題，采取必要措施，報告委托方。

標準：

（*）運行出現故障后及時發現通知業主、電梯維保單位并能及時采取必要可行措施。

（*）運行出現險情后能及時發現，采取應急措施并能及時通知業主、電梯維保單位。

（*）應由取得相應特種設備安裝維修許可證的專業維修保養單位對電梯進行定期保養和維修，并按照所簽定的設備維保合同對其提供的服務進行監督。

（*）其他服務范圍內但未詳細描述的要求，可根據甲方需求在簽訂合同時進行詳細規定。

*、消防系統

要求：

（*）每月按計劃抽樣測試部分設備，致使*年內所有設備全部測試*遍。確保設備的正常運行。

（*）每季度或半年進行全面的檢查，發現問題及時處理。

（*）每年用專業的消防檢測隊*進行詳細的消防檢測，包括消防設施檢測及消防電氣性能檢測。出具正規檢測報告，報消防部門備案。

（*）專業的探測器清洗廠，隔年完成對所有探測器的清洗工作。

（*）協助或完全負責同消防部門的業務，確保不因消防問題而耽誤其它工作的正常進行。

（*）視消防工程大小，公司可派專人常駐工作，協助處理日常問題

內容：

（*）；

（*）；

（*）；

（*）消火栓系統；

（*）氣體滅火系統；

（*）；

（*）防排煙系統；

（*）消防中控室；

（*）消防泵。

標準：

（*）保證系統正常工作。

（*）維護質量必須符合并且滿足現行消防規范的要求。

（*）設備發生故障，接收到故障信息或接到使用方通知**小時內派人到達現場，***小時內檢修解除故障。在確實沒有配件的情況下應及時向貴單位匯報，并采取有效的應急措施，防止出現安全事故。

（*）提供詳細的月檢、季檢及年度試驗報告，以方便貴單位備案。

（*）應由取得相應資質并在全國消防技術服務信息系統備案的專業消防維保單位對消防系統進行定期檢測和維修，并按照所簽定的維保合同對其提供的服務進行監督。

（*）其他服務范圍內但未詳細描述的要求，可根據甲方需求在簽訂合同時進行詳細規定。

*、公共設施系統

要求：

路面平整無損，路牙、井蓋無損壞，停車場干凈、整潔，車輛停放有序。

標準：

道路：不定期巡查路面、路牙、井蓋，發現問題及時維修，確保路面平整、無積水、道路暢通無阻，路牙平直無缺損。

停車場：光線充足，標志規范明顯，地面干凈整潔，設備設施齊全正常。

*、應急供電系統

要求：

按規定的周期對發電機組設備進行檢查、維護，保持設備完好。定期啟動及維護備用發電機（組），確保隨時應急啟用。發電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常，自動轉換開關狀態顯示完好，運作正常，定期對應急照明（帶蓄電池）設施進行檢查、維護，使其處于有效待命狀態。定期對蓄電池組進行充放電試驗，進行蓄電檢查及保養。

標準：

（*）發電機組的蓄電池要定期保養，保證每周充電*次，充電時間不少于*小時。

（*）發電機組要定期保養，每月做*次起動試驗，起動時間不少于*小時。

（*）每次檢查、試驗、保養、運行完成后，做好記錄。

（*）確保發電機組隨時可以正常投入使用。

*、保潔服務

要求：

*、保持路面、綠地目視干凈，地面垃圾滯留時間不能超過*小時，明溝無雜物，無積水；宣傳欄、標識牌等設施每日擦試*次，目視無灰塵、明亮清潔；及時清除道路積雪。

*、根據物業情況設置垃圾桶，有專人管理，垃圾封閉存放，每日清理*次，保持垃圾桶及周圍清潔、無異味；垃圾箱、房整潔、干凈、無異味；消毒滅害措施完善。

*、衛生間設置衛生桶，每*小時清理*次，每日擦拭*次；箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。

*、雨污水井每月檢查*次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查*次，發現異常及時做出清掏計劃。

*、地面定期清洗、保養（每周至少*次）大理石地面、墻面每年養護*次以上。

*、電梯轎廂保持表面光亮、無污跡，轎廂壁無浮灰，不銹鋼表面光亮、無污跡。

標準：

(*)大廳

*、保持廳堂地面潔凈、光亮，無腳印、無污漬、無痰跡、無紙屑及其它雜物，地邊死角無頑漬。

*、廳堂內的其它部位，如：柱面、墻面、臺面、欄桿、椅子、沙發等，保持光亮、整潔、無灰塵。

*、大廳大理石打蠟每年兩次。

*、玻璃門每天擦拭*次，日常要保持干凈、光亮，無痕、無手印及灰塵，特別雨停后第*天，要全面擦拭*遍。

*、廳堂出入口的防塵毯要注意隨時清掃。

*、垃圾筒要每日定時擦拭外表，保持潔凈，筒內垃圾不得超過垃圾筒的*/*。

（*）會議室

*、窗明幾亮。

*、地面無污跡、無印痕。

*、桌面及辦公家俱干凈明亮。

*、飾品及綠化物每日擦拭兩次，確保無積塵保原色。

*、墻面無污跡、無蛛網無積灰干凈清潔。

*、垃極桶常清潔，垃圾不過*分之*。

*、*角及地腳線，保持干凈，無垃圾。

（*）走廊、電梯間、電梯等公共區域

*、地面保持清潔、無污跡、無水跡、無腳印。

*、走道*角及地腳線，保持干凈，無垃圾。

*、墻面及走道設施、門框、通風口、燈管，保持干凈，無積灰。

*、保持電梯梯門光潔、明亮，轎箱及*壁地面干凈、整潔。

（*）衛生間、清潔間

*、衛生潔具做到清潔、無水跡、無頭發、無異味。

*、墻面、*角保持干燥、無蛛網，地面無腳印、無雜物。

*、鏡子保持明凈、無灰塵、無污痕、無水跡。

*、金屬器具保持光亮、無浮灰、無水跡、無銹斑。

*、衛生用品保證齊全、無丟損。

*、保持衛生間內空氣清新。

（*）樓外公共區域及有關設施

*、室外公共區域的路面地面要保持清潔，無煙蒂、樹葉、紙屑、雜草、沙土、油漬等。

*、門口樓梯要經常擦洗，保持大理石地面的清潔，防止地面泛白。

*、保持室外水池的清潔，無樹葉、雜物，保證水循環系統的良好運行。

*、做好室外有關設備的清潔工作。

*、及時清理室外垃圾箱（筒）。

*、要對車位線進行每日濕墩，使之清新、潔凈。

*、垃圾清運每日*次。

*、定期投放藥具，做好殺蟲滅鼠工作。

*、秩序維護服務

（*）人員要求

*、秩序維護人員接受過相關安全護衛知識與技能培訓，持證上崗。

*、上崗時佩帶統*標志，器械佩帶規范，儀容儀表規范整齊。

（*）出入管理

*、主出入口實行**小時值班。

*、對進出寫字樓人員進行進出管理，非辦公人員進入、非辦公時間進入應進行登記。

*、對于來訪人員用語文明規范，必要時引導至電梯廳或指定區域。

*、對進出物品進行進出管理，大件物品搬出應實行查驗放行制度；發現有可疑危險品時，應予以扣留，并上報主管部門。

*、根據實際情況規定車輛行駛路線，對進出車輛進行有效疏導，保證出入口的通暢。

*、對外來人員和車輛、物品的進出應做好記錄，記錄保存時間不少于**天。

（*）監控

*、監控室內實行專人**小時值班。

*、監控設施齊全，保證對出入口、內部重點區域的安全監控、錄像及協助布警。

*、確保監控室內電話暢通，接聽及時。

*、監控室收到險情及其他異常情況報警信號后，應及時報警，并安排相關人員及時趕到現場進行前期處理。

*、監控記錄保持完整，保存時間不少于**天。

（*）巡查

*、應根據樓內實際情況，制定相對固定的巡查路線。

*、白天巡查次數不少于*次，夜間巡查次數不少于*次，對重點區域、重點部位、重點設備機房至少每*小時巡查*次。

*、巡查保持*人*組進行巡查，保持巡更記錄。

*、巡查過程和監控室實行聯動，收到監控室發出的指令后，巡查人員應及時到達現場。

*、巡查中注意異常聲響、氣味，如有可疑現象，應立即查明并上報，對緊急情況宜采取必要的處理措施。

*、重點部位巡查應保持記錄。

（*）車輛停放管理

*、車庫內應設監控裝置、照明裝置、消防設施、門禁、車輛限速及指示標志。

*、指定車輛的停放區域，實行專人管理，保證車輛停放有序。

*、非機動車應定點集中存放，整齊有序。

*、制定常見突發事件的應急預案，建立快速響應機制；

*、明確突發事件處理責任人；

*、事件發生時應及時告知業主，重大突發事件按規定上報，并協助采取相應措施；

*、定期對相關人員進行應急預案培訓；

*、每年組織*次以上應急預案演習。

*、客戶服務

*、接待

要求：

接待人、物；接受來人和來電的訪問。

標準：

（*）文明禮貌、舉止大方，言行得體。

（*）精通業務，熟習流程，做事認真負責。

（*）接待來人要熱情，對來訪人員態度要*致。

（*）接待來人來電訪問，并及時做好相應的記錄，使用專業術語和標準程序予以回答和處置，對不明的事宜要盡快請示領導及相關工作人員及時獲取準確信息，并作出明確答復。

（*）對客戶提出的相關要求，在服務范圍內的事項及時處理，對超出范圍的事項及時請示領導，能幫忙的盡量幫忙，對超出能力范圍之外的事項要直接言明。

*、會議服務

要求：

及時準時的準備好會議場所，布置好與會環境，會議過程當中的服務。

標準：

（*）接到會議通知后根據會議的性質，按照與會成員和委托方領導的要求布置會場。

（*）清潔會場環境衛生，布置會場氛圍。

（*）準備會議用具。

（*）準備茶水等物品。

（*）提前營造適合的會議環境（如提前開空調、提前倒茶水等）。

（*）會議的過程當中的動作嫻熟，流程規范、服務到位。

*、引導

要求：

分清來人的意圖，征詢領導意見，準確引導到位。

標準：

（*）文明禮貌、舉止大方，言行得體。

（*）精通業務，熟習流程，做事認真負責。

（*）熱情接待，問清來人意圖，并及時登記。

（*）及時請示被找領導，并按領導意圖引領客戶到被找人指定場所。

（*）接受被找領導的要求并協調安排其他相應的服務。

*、會議室、多功能廳衛生

（*）做好會前、會后地面的清掃工作。

（*）保持各種燈具設備的清潔、完好。

（*）保持會議桌椅器具光潔、無灰塵，擺放整齊。

（*）飾品及綠化物每日擦拭兩次，確保無積塵保原色。

*、基礎管理

*、設立相應的物業服務機構(**小時服務中心，工程部、保潔部)。

*、按崗位要求配備定額人員。

*、管理人員持證上崗。

*、技術、操作人員(工程部)持證上崗。

*、服務人員符合要求并征得業主認可。

*、管理服務人員應接受過相關專業技能的培訓掌握物業管理基本法律法規，熟悉辦公樓的基本情況，能正確使用相關專用設備。

*、管理服務人員在服務過程中應保持良好的精神狀態：表情自然、親切；舉止大方、有禮；用語文明、規范；對待顧客主動、熱情、耐心、周到并及時為顧客提供服務。

*、管理服務人員應按規定統*著裝、著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端莊；在指定位置佩戴標志，行為規范，服務主動。

*、管理服務人員應及時、認真做好工作日志、交接班記錄等記錄工作，做到字跡清晰、數據準確。

**、制訂爭創計劃和具體實施方案，并經業主同意。

**、建立健全各項管理制度、各崗位工作標準和考核辦法。

**、房屋及設備設施檔案齊全、分類成冊、管理完善、查閱方便。

**、建立**小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄，檔案資料定期裝訂成冊。

**、建立并落實維修服務和保潔服務承諾。

**、建立并落實合適有效的節約方案。

**、建立并落實突發事件的應急預案，并定期演練。

*、其他內容

物業人員因加班、出差產生的費用，由成交企業按月匯總統計，經招標人審核后，按招標人有關規定單獨結算。

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*、開標時間：

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*、其它補充事宜

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*、預算金額：

預算金額：**.******* 萬元（人民幣）

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