第*章物業基本情況

第*條項目基本情況

項目名稱：大慶市城建大項目辦、城鄉建設局、市直機關餐飲服務中心、房產局、環境保護局物業管理服務采購

物業類型：公建物業

坐落位置：黑龍江大慶市開發區建設大廈

建筑面積：****.**平方米

物業構成：物業構成明細見*

第*章物業服務事項

第*條總體服務事項

*.乙方在該項目設立專門的項目部，實行**小時值班制度，開設**小時服務受理專線，確保做到隨叫隨到。

*.乙方在物業服務范圍內，保證根據本合同要求的質量標準合理配置相應各專業物業服務人員，從事物業管理和服務工作。

*.凡納入乙方物業管理范圍內的服務事項，實行隨時保潔、隨時養護、隨時維修、隨時安保等**小時隨時響應服務。

*.乙方制定完整、有效的內部管理制度和日常服務運行管理等制度。

*.服務人員服裝統*配置，根據不同季節配置應季服裝，佩戴明顯標志，保持和維護甲方及物業服務企業的形象。

*.服務人員上崗前須經專業培訓，專業技術崗位人員持證上崗率***%，定期培訓員工，提升員工素質，確保工作規范、作風嚴謹、服務熱情。

*.辦公應用計算機、智能化設備，管理手段現代化、科學化，管理及服務效率高。

*.及時做好保密工作，所有在本項目內的服務人員，都應遵守相關保密規定，做到不詢問、不摘抄各種信息或文件，確保甲、乙雙方的秘密不被泄露。

*.乙方對于甲方移交的所有檔案、資料要求做到保存完整，管理完善、交接手續完備、檢索方便準確。

**.設備的檢驗、檢修，工作的記實、記錄，工作人員管理資料等檔案文件記錄及時準確，保管完善全面，實行嚴格規范管理。

**.乙方工作人員在工作期間應隨時排查各項安全隱患，預防人為因素及電器老化引起的火災、跑冒滴漏等水災隱患等安全責任事故的發生，保證大樓安全運轉。

本項目供應商提供管理服務人員不得少于**人。（*個標段相加）其中：

序號位置人數服務時間

*主樓*-*層保潔***個月

*主樓*-*層保潔***個月

*主樓*-**層保潔***個月

*主樓**-**層保潔***個月

*主樓房產交易中心保潔***個月

*環保樓*-*層保潔***個月

*外圍保潔***個月

*保潔班長***個月

*維修班長***個月

**綜合維修工***個月

**電工***個月

**水暖工***個月

**保安班長***個月

**主樓*樓保安***個月

**主樓各樓層保安***個月

**環保樓保安***個月

**主樓車場保安***個月

**環保樓車場保安***個月

**主樓值班保安***個月

**環保樓值班保安***個月

**主樓房產交易中心保安***個月

**主樓監控室監控員***個月

**消防監控室監控員***個月

**辦公室文員***個月

**主樓客服人員***個月

**項目經理***個月

合計**

報價費用包括水電費

第*條保潔服務

（*）室內保潔

*.服務范圍：

辦公面積****.**平方米，建設大廈**-**層、建設大廈后身環保樓（*-*層）及停車場、建設大廈*樓會議室。

*.服務內容：

（*）所有公共場所、洗手間及欄桿、立柱等設施的清潔維護，保持該部位干凈、明亮，地面無灰塵。

（*）公共區域電梯門、轎廂、玻璃、門窗等部位的清潔維護。

（*）生活垃圾日產日清，垃圾集中收集處理，垃圾桶擺放整齊、外觀干凈。

（*）不銹鋼設施專業護理、拋光。鋁合金等采用特種護理劑，定期擦試，保持光潔。

（*）各公共區域內環境的日常保潔工作。

（*）消殺服務。

*.服務標準：

（*）地面、墻面、柱面表面干凈，玻璃明亮、無手印、污漬。

（*）洗手間即時保潔，確保無污漬、無雜物、無異味。洗手間地面清潔干凈，無積水、污跡、無紙屑、煙頭等臟物。墻面、鏡面潔凈明亮無水跡、無污跡。洗手臺面清潔干凈，無水垢、積水、灰塵、污跡等臟物。水龍頭明亮干凈，無水垢、水漬。垃圾簍擺放整齊、清潔干凈，垃圾不能超過容器的*/*。

（*）樓梯、扶梯、電梯轎廂采取循環保潔，隨時保持清潔衛生。電梯門、轎廂內不銹鋼明亮、無印記、鏡面光潔、明亮。電梯槽坑清潔，門軌無污漬、無沙塵。電梯門、按鍵經常擦拭，無污跡。電梯地面干凈無污物，定時更換或清理電梯地墊。

（*）標識、標牌、燈飾、消防栓內外部干凈、無灰塵、無污跡，保潔人員要定時擦拭，擦拭完畢后確保調至正確位置。

（*）垃圾桶保持每天清洗更換。

（*）保潔用具及日常保潔用品使用完畢擺放在指定位置。

（*）室外保潔服務

*.服務內容：

（*）室外公共區域、道路、廣場、大小車考試場地清掃保潔服務及綠化帶內保潔服務等；

（*）室外各種附屬設施保潔服務；

（*）垃圾收集、外運服務；

（*）冬季清冰雪及冰雪外運服務。

（*）消殺服務。

（*）地下雨排污排管網、化糞池的疏通、堵漏，污水井、化糞池清掏每年至少*次，雨排井每年春季、秋季各清掏*次，保證排水通暢。清理污水井、化糞池、雨排井應在采購單位監督下進行。

（*）建設大廈后身環保樓樓前硬化地面路面冬季清雪，小雪*小時必須清掃完畢，中雪*天之內清掃完畢，大雪*天內清掃完畢，積雪外運依據當天積雪情況而定，包括假期，清雪工具和設備及外運積雪費用由供應商自行負責。

*.服務標準：

（*）目視路面、廣場、散水坡、停車場無瓜果皮殼、紙屑等雜物，無積水，無污漬油漬；

（*）雨、污水管井表面無粘附物和枯枝落葉，水流通暢，井蓋上無污漬無污物；

（*）果皮箱、垃圾箱目視表面無污跡，無異味，內部垃圾及時清理，垃圾箱周圍不積污水；

（*）垃圾日產日清，裝袋封存，集中運送到指定垃圾收集點；

（*）裝卸垃圾有除塵設施，地面無散落垃圾和污水。

（*）垃圾車車容整潔，車體外部無污跡、標志清晰

（*）路旁綠地、綠化帶內應無積存垃圾。

（*）保持道路路面干凈，無果皮、紙屑、塑膜、煙蒂、痰跡，污水和其它痕跡。如發現臟水、污物污染路面，及時沖刷干凈。

（*）建設大廈后身環保樓前硬化地面路面冬季清雪，小雪*小時必須清掃完畢，中雪*天之內清掃完畢，大雪*天內清掃完畢，積雪外運依據當天積雪情況而定，包括假期，清雪工具和設備及外運積雪費用由供應商自行負責。

（**）全年定期、定時、定點對大廳、通道、走廊、衛生間等部位進行消毒，重點部位噴灑消毒劑，殺滅細菌病毒。

（**）每月對有隱患處滅鼠*次，確保不受“*害”侵擾。

（**）確保垃圾箱、垃圾房、垃圾車等設施設備定時清潔、消毒。

*、周末各崗位按甲方需求配置值班人員，保證甲方正常工作秩序運行，其他人員可由公司自行安排。

保潔人員具體要求如下：

*、保潔人員要求**周歲以下，身體健康，具有初中以上文化程度。品行良好，無違法犯罪劣跡，經崗前培訓*周，待合格后方可入職。中標公司所聘用保潔人員須到當地派出所進行背景審查，將背景審查資料交給甲方安委辦備案，方可聘用。否則，造成*切后果由中標公司全部負責。

*、中標公司部門負責人要每天對保潔人員進行考核，對員工工作狀態及工作質量進行檢查，形成記錄，上報甲方備案以便甲方查驗。。

*、采購單位對清潔服務考核不合格的人員有權要求中標公司調換人員。

*、中標單位必須配備專職服務人員完成本項目。

*、服務人員必須著統*工作服，佩戴工作證，按時上下班，注意自身形象，服務人員服裝及證件由中標單位負責。

保潔員日工作程序

*、目的：確保建設大廈樓內及環保樓內的保潔工作規范有效運作。

*、崗位設置:所有保潔人員，負責樓內的全面衛生保潔工作，以上人員工作時間為*:**-**：**，**：***-**：**。周*、日輪流休息*天。

*、樓內作業程序

早*：**—*：**，**：**-**：**分兩次重點清潔地面、衛生間、果皮筒，同時處理垃圾。上午*：**—**：**，下午**：**—**：**對大電梯門、消防栓箱內外、信報箱、、裝飾柱及門窗進行保潔，早*：**要求必須在崗位上工作，*：**分保潔員要對各層大廳、衛生間、走廊等主要部位完成第*遍保潔。

*、工作標準：

*.*早*：**之前完成地面及走廊過道及衛生間的清拖工作，地面不得存有明顯濕痕。

*.*目視墻面無灰塵，無污跡，公共設施表面擦拭無明顯灰塵。

*.*地面干凈無雜物。

*.*天花板、天棚目視無灰塵，無蜘蛛網，無蚊蠅等雜蟲，玻璃門窗無明顯污跡，明亮。

*.*衛生間無異味，便器無污垢，地面無積水、無污漬、無紙屑、煙頭等雜物。垃圾筐內廢紙等不超過容積的*/*。

*.*門、窗、扶手、燈具、風口、消防栓等公用設施，無明顯灰塵，無污跡。玻璃門無水跡、手印、污跡。

*、注意事項

*.*儀表整潔，精神飽滿，舉止大方得體。

*.*不得隨意進入辦公室等非保潔處。

*.*擦拭電器開關、燈具要用干毛巾，以防觸電。

*.*用潔廁水時，應戴膠手套防止損傷皮膚。

*.*下水如有堵塞現象，及時通知維修人員進行疏通。

*、外圍保潔員工作程序及標準

*.*工作標準：*小時巡回保潔；果皮箱、垃圾箱每天至少清倒*次，*-**月每天擦抹*次，每周清洗*次，冬季視情況。

*.*標準：目視路面、停車場無瓜果皮殼、紙屑等雜物，無積水，無污漬油漬；雨、污水管井表面無粘附物和枯枝落葉，水流通暢，井蓋上無污漬無污物；果皮箱、垃圾箱目視表面無污跡，無異味，內部垃圾及時清理，垃圾箱周圍不積污水。

室內外衛生檢查獎懲執行標準***分

考核項目考核內容獎懲標準

室內保潔標準：要求路面所有區域無雜物,白色垃圾，落葉；

冬季:及時清理積雪，確保地面等公共區域無積雪。

*、不按時到崗；遲到；早退；平時不在崗。扣*分/次

*、清掃不及時；打掃不干凈(視清掃程度)；規定時間內未完成工作。扣*分/次

*、室外垃圾箱每個月至少清洗兩次，發現垃圾箱表面有污跡的。扣*分/次

*、小雪半天清理完畢，中雪當天清理完畢，大雪兩天內清理完畢。扣*分/次

*、能認真完成甲方布置的任務（常規工作，日常保潔，大型活動）。獎*分/次

*、打掃干凈及時,連續*周不扣分者,視工作情況給予加分。獎*分/次

室外保潔標準：

*、嚴格按照要求時間上下班,遲到、早退,中途脫崗,不在崗。扣*分/次

*、室內公共區域要做到*天*掃兩拖制，地面、樓梯扶手、立面、墻面

大門玻璃，清掃不干凈、有污跡、垃圾。扣*分/次

*、開關、消防栓、各種指示牌、窗臺、玻璃、暖氣等有污跡扣*分/次

*、室內公共區域有蜘蛛網扣*分/次

*、衛生間要保持整潔,做到*天多掃多拖制

有異味，地面有積水，水池、便池里有污垢，地面及垃圾桶周圍有垃圾，扣*分/次

紙簍、大垃圾桶沒有及時清倒。

*、能認真完成甲方布置的任務（常規工作，日常保潔，大型活動）。獎*分/次

第*條秩序維護服務

*.服務內容：

（*）實行嚴格的門崗管理制度，來訪人員出入登記，維護正常的辦公秩序。

（*）負責本區域內的車輛停泊秩序及外圍秩序管理。

（*）負責本項目發生火災、治安、公共衛生等突發事件進行疏散引導和秩序維護等。

（*）辦公區域各樓層實行巡回安保檢查措施，清理妨礙正常辦公秩序人員。

（*）安防、消防監控管理。

*.服務標準：

（*）來訪人員因公需進入辦公大樓，秩序維護人員先辦理登記手續，詢問事由，必要時應查驗證件，電話通知接洽部門，經接洽部門或相關人員同意后，辦理來訪手續，如接洽部門或相關人員不在或其他原因不愿接見的，應委婉拒絕，禁止入內。

（*）辦公樓入口處設立固定值班崗，**小時執勤，對來客來訪做好登記、記錄，對可疑人員進行排查、詢問。

（*）所有服務人員統*著裝、使用文明禮貌用語，服務態度熱情、周到、有禮。

（*）利用監控系統等設施設備對本項目進行全方位、**小時覆蓋監控。

（*）對重點區域、重點部位每天定時巡查并做好巡查記錄，巡邏過程中對可疑人員進行詢問，對突發的重大事件，應及時向甲方匯報，并撥打***報警電話請求救援。

（*）看護公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材等設施設備。

（*）交通管理：對進出的機動車輛實施管理，引導車輛有序通行、停放，非機動車輛擺放整齊。采取人工進行車輛導引，手勢整齊，動作規范，禮貌周到。維護交通秩序，車輛停放整齊，保證道路暢通。

（*）門前車輛管理：設立指示牌或停車位，門前車輛按位停放。

（*）大樓內監控系統實施**小時值班，隨時注意所傳達的信息。

（**）每天檢查火警功能，確保主機與現場設施通訊正常，報警功能正常。

（**）對監控系統定期調試與保養，確保各項監控設備**小時正常運行處理，各項監控設備**小時正常運行。

（**）消控中心設值班員，且必須取得消防崗位操作證。

（**）建立健全消防工作制度，定期由專人負責對消防栓及消防設施進行檢查并填寫檢查標識及記錄，發現隱患立即采取整改措施。

（**）做好防火、公共秩序及預防各種自然災害預防工作。對火災、電梯故障、公共衛生及自然災害等突發事件有應急預案，事發時及時報告甲方和有關部門，并協助采取相應措施。

安保人員要求：

*、乙方(物業承包方)需向甲方(采購方)提供保安人員標準為：男性，年齡**歲至**歲，身體健康，具有初中以上文化程度。品行良好，無違法犯罪劣跡，熱愛保安事業，忠于職守。

*、乙方(物業承包方)為甲方(采購方)提供的新保安必須經崗前培訓*周，待合格后方可入職。

*、乙方(物業承包方)應為甲方(采購方)提供**小時站崗執勤服務，重點區域及重點部位每半個小時巡查*次。

*、根據本項目的實際情況，合理規劃車輛進出停車場的行駛的路線、停車位。主要部位設置標志牌，做到行駛有序、停放有序、嚴禁亂停亂放，實行人、車分流，限速禁鳴等辦法。

*、按照反恐要求，乙方(物業承包方)所聘用保安須到當地派出所進行背景審查，將背景審查資料交給甲方(采購方)安委辦備案，方可聘用。否則，造成*切后果由乙方(物業承包方)全部負責。

*、因為職業要求，乙方(物業承包方)需要為安保人員配備服裝和必要器械（對講機、執法記錄儀、膠皮警棍、盾牌、鋼盔、強光手電、約束帶、防暴叉、辣椒水、防刺馬甲、防割手套、反光背心等）。

安保人員工作內容

（*）安保人員服務禮儀

*、工作時間內按照規定著本崗位工服，佩戴工作牌、工作帽，工牌佩帶在左胸顯眼位置。工服保持整潔，無明顯污跡、破損。保持良好站姿和坐姿，維護甲方形象。

*、工作場所保持肅靜，不可大聲喧嘩，不得聚眾開玩笑、唱歌或爭吵。

*、接待來訪人員要使用敬語，做好“請”字當頭，“謝”字不離口。要切忌使用“喂”來稱呼來訪人員。應答來訪人員的詢問時要站立說話，停止手中的*切活動，說話時應面帶微笑，親切熱情，使用文明禮貌用語。

*、遇有外來人員（檢查人員）需起立敬禮，使用文明禮貌用語，做好來訪記錄，經甲方接待人員核準同意后，方可放行。

*、工作期間精神飽滿，充滿熱情，面帶微笑，聲音親切。站崗時不倚靠在其他物體上，雙手不拿與工作無關的物品、自然下垂或交叉于腹前或背后。走路、站立不得松松垮垮、精神不振、無精打采、*副懶洋洋的樣子。

*、工作期間不得聚眾聊天或打撲克；不得在服務區內吸煙、飲酒、吹口哨等。

*、在崗上不得打私人電話，家人有急事來電，應從速簡潔結束通話。進辦公室時，必須叩門，得到同意后，方可進入。進入辦公室說明事情時，應簡明扼要，不得拖延逗留時間。事畢，馬上離開并輕輕把門關上。

*、叩門時，用中指第*關節以適度力量連續輕叩*次，若無回應，隔*秒后，再叩第*遍。

*、在樓內都要穿著本崗工服。

（*）文明禮貌用語

*、見面語:您好、請進、請坐、歡迎光臨

*、稱謂語：同志、師傅、先生、女士

*、告別語：再見、謝謝、歡迎再來

*、指示語：請您稍等、請您登記

*、歉意語：對不起、請原諒、抱歉、讓您久等了

*、回答語：沒關系、別客氣

（*）交接班制度

*、按時交接班，接班人員應提前**分鐘到達崗位。接班人員未到達前，在班人員不能離崗。

*、接班人要詳細了解上個班執勤情況和當班應注意事項，應做到*明：上班情況明，本班接班事情明，物品、器械清點明。

*、交班人在下班前必須填好值班記錄，應做到*清，本班情況清，交接問題清，物品、器械清。

*、當班人員發現的問題要及時處理，不得移交給下班的事情要繼續在崗位處理完，接班人協助完成。交班時要做好記錄和簽名。

（*）安保人員工作程序與工作標準

*、校園內各崗位工作程序

*.*校園內各崗位公共秩序維護員**小時上崗，早*:**交接班，晚*:**交接班。？？？早*：**-晚**：**由兩人輪流立崗。*人每**分鐘更換*次。

*.*在上下班時間提前擺放好路障，做好疏散工作，維護上下班紀律，避免發生意外。

*.*對人員盤查時首先立正敬禮，用文明禮貌用語，如發現可疑情況（如外來施工人員，閑雜人員、收廢品人員、攜帶物品較多人員、推銷人員等）用歉意語結束；如盤查屬可疑人員則嚴禁進入樓內。

*.*對進入后院樓內的車輛或來訪人員盤查登記時，立崗秩序員須敬禮問好，請其出示相關證件，及時與甲方聯系、允許進入后方可同意進入，并做好相關記錄；遇到不理解的來訪人員，要禮貌地對其解釋相關規定。待來訪人員登記后，說“謝謝您的配合，再見（請慢走）！”

*、樓門崗工作標準：

*.*門崗立崗的公共秩序維護員站姿挺拔，嚴禁隨意走動、張望。

*.*公共秩序維護員室外執勤姿態端莊，服裝整齊，動作規范標準，精神飽滿。

*.*室內執勤坐姿要端正，嚴禁倚靠、坐臥、做與執勤無關的事。

*.*接待登記要禮貌待人，文明執勤。先問“您好，您到哪里，請您登記。謝謝，再見”。對拒不出示證件，不接受檢查的車輛、人員絕不放行，對尋畔滋事、醉酒、鬧事者可通知巡邏人員，或撥打***進行報警處理。

*.*對于外來車輛進出要嚴格檢查，認真登記，發現可疑人、事、物品，立即報告。

*.*執勤室內干凈整潔，無雜物，閑雜人員禁止入內。

*.*警械器具、公用設施、安全門控制器要愛護，正確使用，嚴加保管，保持良好的工作狀態。

第*條樓宇及附屬設施的管理

*、服務內容：

（*）樓宇共用部位的維修、養護和管理：

（*）建設大廈樓前及環保樓后身的道路、停車場等共用設施維修、養護。

*、服務標準：

（*）報修管理：甲方及物業使用人可通過電話或直接到本項目內設立的專門管理機構進行報修。維修到場時間：緊急維修不超過**分鐘，*般性維修在**分鐘內或按預約時間到達。修理及時，小修不過夜，大修不過*天，不屬服務范圍內的乙方應向使用人當面解釋清楚，并及時上報甲方。

（*）建立完善的樓宇本體及公用設施設備檔案記錄，并按規定分類收集、歸檔。

（*）建立各項設施設備突發事件應急預案，并定期做好應急演練、確保設施設備故障等突發事件處理迅速、得當。

（*）定期進行樓宇查勘，確保樓宇和公用設施的安全、正常使用。

（*）建立維修巡檢制度，定時、定期、定人進行巡檢，建立巡檢記錄；發現問題及時處理，并建立維修記錄。

（*）常備*些配件及材料做到隨時維修隨時取用。

（*）每周*次巡視樓內門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。每天要在客戶下班后檢查樓內門窗，及時關閉。

（*）窗戶漏雨、地面瓷磚、墻體粉刷、臺階修復等在*個工作日內完成；屋頂墻體漏雨在*個工作日內完成。

（*）日常小修*小時內完成維修更換。

（**）每半年檢查*次屋頂，發現防水層有起鼓、碎裂，隔熱板有斷裂缺損的，及時修理。

（**）屬于質保期內的工程維修項目及時上報甲方或維保單位。

第*條室內設施設備的運行管理

（*）建立嚴格的設備管理及日常運行操作規程,按照《機電設備管理工作手冊》執行，并不斷修訂、完善機電設備的運行制度。

（*）建立設備臺帳、記錄建檔、設備標識分類控制、重要設備責任到人。

（*）認真進行日運行記錄和檢查，實行定人、定設備、定維護保養標準、定作業頻次管理。

（*）加強技術人員專業技能培訓，減少安全隱患，工程技術人員全部持證上崗，實行**小時專人值班，出現故障及時處理。

（*）編制機電設備長期維護保養計劃，嚴格監督實施，實行考核評比。

（*）工程技術人員對運行、保養狀況每季度做分析報告并上報，根據分析報告采取糾正和預防措施。

（*）維修服務人員要詳細記錄報修情況，填寫維修任務單，及時維修，做好維修記錄；項目經理每日及時向報修人了解維修情況，維修態度。遇有重大情況應該及時通知建設大廈相關部門。維修記錄不得私自涂改，月底上交建設大廈相關部門保存，建設大廈也會定期向有關人員了解維修情況，作為建設大廈考核維修工作的重要依據。

第**條給排水系統管理

（*）每周檢查*次給排水設施，保障設施設備運行正常。

（*）每季*次屋面泄水溝、樓內排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。

（*）跑水在最短時間內到達現場進行維修，下水阻塞及時疏通。

（*）每年*次對化糞池及污排進行清掏，保證排水系統正常運行

（*）食堂室內下水管線的維修和維護，以及從食堂到市政污排外網的污水管線的清理和維護。

第**條公共照明系統管理

（*）每周*次巡查低壓配電控制柜，每月*次保養室內公共電器柜，每年*次電氣安全檢查，保障電氣設備運行安全正常。

（*）每日巡視場地、公共通道內照明設施，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡。

（*）制定公共照明節能管理制度，根據實際情況確定不同區域內照明設施合理的關閉時間。

第**條供配電系統管理

（*）制定供配電設施設備管理規定、崗位職責、安全操作規程、應急處理規程等規章制度，相應的規章制度懸掛在各主要設備明顯位置。

（*）從業人員操作時嚴格執行規定，并熟練掌握觸電緊急救護法。

（*）定期巡查低壓及強電配電室；配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風照明良好，能有效防止有害生物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環境整潔。

（*）日常小修*小時內完成維修更換。

（*）計劃性的停電情況，應提前通知業主/使用人；故障停電情況，接報后**分鐘內到位處理，視需要以口頭或書面形式告知業主/使用人，均須做好應急準備。

第**條高低壓供電系統管理

（*）高壓工具集中擺放整齊，按國家規范要求定期進行檢測,檢測記錄按照要求做好留底備查。

（*）高（低）壓變（配）電柜操作運行正常，檢測表計顯示準確。

（*）高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示準確，聯控動作正常。

（*）變（配）電柜直流操作系統運行正常，蓄電池組充、放電量穩定，符合工作要求。

（*）功率因素自動補償電容器（組）運行正常，自動切換正確可靠。

（*）變（配）電系統聯絡自切正常。

第**條電梯運行管理

（*）保持轎廂整潔，每日不定時巡查，發現轎廂內按鈕、燈具等配件損壞或發生電梯困人、運行故障等安全事故時，及時通知電梯專業技術人員到現場進行救援。

（*）物業服務人員不得在工作時間占用電梯，如有特殊情況需使用電梯，應提前征得甲方同意。

（*）電梯定期保養由供應商負責。

第**條視頻監控系統管理

（*）攝像機安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔。

（*）視頻記錄設備工作正常、整潔。監視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔。

（*）制定監控管理制度，禁止非工作人員進入監控室。

（*）做好監控影像的存檔工作，建立監控影像查看管理制度并嚴格規定查看權限，不得遺失，配合公安機關調查取證。

（*）監控室門上有明顯警示標志；室內無雜物堆放；每天清掃*次。

（*）監控室環境應符合系統設備運行要求，定期進行檢查和檢測，確保監控系統功能正常，保證通訊系統暢通（鈴響*聲內及時接聽）。

（*）監控室應**小時實施監控管理并保持相關記錄完整。監控的錄入資料，有特殊要求的應復制備份，查閱應經授權人核準。

（*）接到報警信息后，應及時對現場進行核實并記錄，發生緊急或異常情況時，應報告并啟動相應預案。

第**條消防設施的管理

(*)負責對各種消防控制設備的監視和運行，不得擅離職守，做好檢查、操作等工作。

(*)熟悉本單位所采用消防設施系統基本原理、功能，熟練掌握操作技術，具有處理初期火災能力，協助技術人員進行修理、維護，不得擅自拆卸、挪用或停用，保證設備正常運行。

(*)發生火災要盡快確認，及時、準確啟動有關消防設備，正確有效地組織撲救及人員疏散，給領導決策當好參謀，并及時報警，消防隊到場后，要如實報告情況，協助消防人員撲救火災。

(*)對消防控制室設備及通訊器材等要進行經常性的檢查，定期做好各系統功能試驗，以確保消防設施各系統運行狀況良好。做好交接班工作，認真填寫值班記錄及系統運行登記表和控制器日檢登記表。

(*)積極參加消防業務學習和專業培訓，不斷提高業務素質。

第*章物業服務目標

第**條乙方須按下列約定，實現以下目標：

*.本項目接管*年內，全面導入并融合*******：****國際質量管理體系，完成*******：****國際質量體系貫標工作并納入體系運行。

第**條乙方須按下列約定，實現目標管理：

*.保潔管理指標：保潔達標率**%。

*.安全事務管理指標：治安案件管理指標全年無因管理責任引發的治安、刑事案件（以公安機關立案為準）、消防管理指標***%；

*.樓宇配套及附屬設施、設備管理指標：

（*）樓宇及配套設施完好率**%

（*）給排水設施完好率***%、

（*）共用設備設施完好率**%

（*）大型及重要機電設備完好率**%

（*）消防設施設備完好率***%

（*）樓宇*修急修及時率***%

*.各項服務指標：

（*）有效投訴率≤*起、投訴處理率***%（客戶確認投訴并由公司總部確認的有效投訴）

（*）客戶滿意率**%、回訪率**%；

（*）管理人員專業崗位合格率***%；

（*）保密工作嚴守率***%。

第*章服務期限

第**條服務期限

服務期為*年（****年**月*日—****年**月*日）。第*年合同期為****年**月*日—****年**月*日，如乙方在第*年考核合格，于****年**月*日前續簽第*年合同，續簽的合同期為****年**月*日—****年**月*日，如乙方在第*年考核合格，于****年**月*日前續簽第*年合同，續簽的合同期為****年**月*日—****年**月*日。

第*章服務費用及付款方式

第**條中標金額，*年總計為*拾*萬*仟*佰*拾*元整（大寫）：（￥：******.**元）；

第***條上述費用包括員工工資、福利、依法應繳納的所有保險、員工冬裝和夏裝、水電費、保潔用品、垃圾清運、安保警具等費用。

第***條按照《黑龍江省物業服務收費管理辦法》的規定，房屋的共用設施、公用場地的維修、養護費用作如下約定：

*.房屋共用部位的小、中修維護費用，由乙方承擔；大修和更新改造費用，由甲方承擔。

*.房屋共用設施、設備的小、中修維護費用，由乙方承擔；大修和更新改造費用，由甲方承擔。

*.市政公用和附屬建筑物、構筑物的小、中修維護費用，由乙方承擔；大修和更新改造費用，由甲方承擔。

*.附屬配套建筑和設施的小、中修維護費用，由乙方承擔；大修和更新改造費用，由甲方承擔。

第***條付款方式：

由采購單位自行結算付款給供應商。（付款時需依據采購申報單、中標（或成交）通知書、驗收結算書、設備驗收單、發票復印件、采購合同、固定資產驗收單等采購資料結算）。驗收合格后無質量及服務問題年末支付合同價款的***%(****年末支付第*年合同價款的***%)。

第*章雙方權利義務

第***條雙方權利義務

（*）甲方的權利義務

*.審查乙方擬定的物業管理制度和應急預案。

*.審查乙方提出的物業服務年度計劃。

*.負責處理在承接查驗中發現的問題，協調施工單位進行整改。

*.負責檢查監督乙方服務工作的實施及制度執行情況，對乙方的服務情況進行驗收。

*.對于因乙方自身原因而未達到本合同約定的服務質量和目標的，甲方有權要求限期整改。

*.甲方有權對乙方的服務人員進行監督、檢查，甲方有建議更換不合格服務人員的權利。

*.在合同期內，甲方提供的物業服務用房，由乙方無償使用，未經甲方同意不得改變房屋使用用途。

*.負責收集、整理物業服務所需的全部圖紙、檔案、資料，在本合同生效**日之內移交給乙方。

*.按照本合同約定支付物業服務費用。

**.協調處理本合同生效前發生的遺留問題，辦理好物業服務交接工作。

**.協助乙方做好物業服務工作和宣傳、教育工作。

**.如乙方嚴重違反合同規定，經甲方警告后仍不整改的，甲方有權利上報采購管理部門，限期整改。

**.*年中出現*次（含*次）不合格的考核情況或物業部門在服務期間發生重大責任事故的，在督促、考核處罰仍不能履行合同，完不成甲方交辦的工作或給甲方造成不良影響的，甲方將上報政府采購相關部門，對中標企業進行處罰。

**.因物業部門未盡職責，給甲方造成損失，經有關部門鑒定屬實，甲方有索賠的權利。

**.物業部門在服務過程中出現人數沒有達到甲方要求、相關人員工資沒有達到甲方標準、工資延遲發放、服務質量不達標等現象時，在督促、考核處罰仍不能履行合同，完不成甲方交辦的工作或給甲方造成不良影響的，甲方將上報政府采購相關部門，對中標企業進行處罰。

（*）乙方的權利義務

*.按照物業管理方案，服從甲方管理，開展管理服務工作。

*.按照本合同約定向甲方收取物業服務費。

*.按照有關法律、法規及本合同的約定，制訂物業管理制度、各項規章制度、操作規程以及年度工作計劃等報甲方審查并嚴格執行。

*.保管好甲方提供的設施、設備和用品，由于保管不當造成丟失、損壞由乙方負責維修或更換。

*.對物業使用人違反管理規定的行為，針對具體行為并根據情節輕重，提請甲方或有管理權的管理部門采取批評、規勸、警告、制止等管理方式。

*.負責編制房屋、附屬建筑物、構件物、設施設備的年度維護計劃和大中修方案，提交甲方審定。

*.對于設施設備的質量問題，按驗收結果和實際問題發生的情況，編制《遺留問題備忘錄》，以書面形式向甲方提出扣留施工單位質量保證金或維修建議。

*.對本物業的共用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商，經甲方同意后報有關部門批準方可實施。

*.乙方在合同生效后，立即實行進場服務，開荒保潔、室外保潔、秩序維護，到季節時，及時修補室外綠地、綠化隔離帶等。

**.乙方必須尊重甲方對乙方的服務人員進行監督、檢查權，并根據甲方的要求進行調整、更換不合格服務人員，修正服務計劃。

**.因乙方服務不到位、管理不完善或乙方工作人員未能盡職造成甲方或第*方權利侵害的，由乙方自行承擔相應的損失，并承擔相關的行政責任和經濟責任。由此給甲方造成的影響和侵害，乙方應當負責消除影響，停止侵害，并就因此給甲方造成的損失承擔相關賠償責任。

**.乙方工作人員因工作失誤、公司管理不完善、培訓不到位等原因安全生產責任事故或意外傷害責任事故，由乙方自行承擔損失，并承擔相關的行政責任和經濟責任。由此給甲方造成的影響和侵害，乙方應當負責消除影響，停止侵害，并就因此給甲方造成的損失承擔相關賠償責任。

**.合同終止時，乙方必須向甲方移交全部物業管理用房及物業管理的全部資料。

第*章違約金及違約責任

第***條履約保證

乙方向甲方交納合同總價*%的履約保證金，即人民幣*萬**佰*拾*元**分（￥*****.**元），成交方的履約保證金在項目驗收合格服務期滿后無產品質量及服務問題，經采購單位確認且我中心財務收到符合退款要求的全套資料后兩周內無息退還。

第***條經甲方履行管理職責過程中，發現工作人員有違反第*章規定的服務內容時，乙方應及時整改，甲方有權每次視情節在本月應付乙方服務費中單方扣除**至***元的違約金。乙方不履行、不完全履行或者不適當履行本合同應盡義務，視為違約。違約行為的確認程序為：

*、甲方管理人員通知區域內乙方負責人到達責任現場；

*、確認現場服務違約事實；

*、書面登記違約行為，登記中應包含扣除服務費的具體金額；

*、乙方責任人對違約事實及違約行為簽字確認。

第***條甲方違反本合同第*章的約定，無正當理由拖欠或拒絕支付給乙方服務費用，造成乙方經濟損失的，甲方支付乙方應付款項及利息。

第***條乙方違反本合同第*章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權清退乙方，解除本合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第***條在合同約定的每個物業費用支付周期內，按照上述第***條規定的程序，乙方出現*次以上的違約行為，甲方有權單方扣除乙方履約保證金；乙方在連續兩個費用支付周期內均出現*次以上違約行為，甲方有權單方解除本合同，扣除應付物業管理服務費用。由此造成甲方經濟損失的，乙方予以賠償。

第**條違約事項出現后，停止資金結算事宜。至違約事項消除，并經雙方書面確認后，重新開始資金結算，資金結算日期相應順延。

第*章附則

第***條自本合同生效之日起**天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。

第***條甲方對本合同各項服務內容及標準具體要求，與乙方另簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

第***條本合同之、補充協議均為合同有效組成部分。

第***條不可抗力

*.在合同有效期內，任何*方因不可抗力事件導致不能履行合同，雙方可協商延期或終止合同。

*.不可抗力發生后，應立即通知對方。并提供有關部門權威機構出具的證明材料。

第***條爭議的解決方式

爭議出現后，雙方應本著友好協商的原則共同解決；協商不成的，可依法向大慶市政府采購中心所在地具有管轄權的人民法院起訴。。

第***條合同鑒證備案：本合同*式*份，甲方、乙方各執*份，備案*份。本合同須經各方簽字、蓋章后生效。合同內容如遇國家法律、法規及政策另有規定的，從其規定。

第***條合同期滿本合同自然終止。雙方如續定合同，應在該合同期滿**天前向對方提出書面意見。