根據《中華人民共和國政府采購法》、《中華人民共和國政府采購法實施條例》、《政府采購非招標采購方式管理辦法【財政部令**號】》等有關法規，昆明市機關事務管理局政府采購辦公室[聯系方式]對昆明西南聯大研究院附屬學校[聯系方式]“物業管理服務”進行競爭性談判，歡迎在中華人民共和國境內注冊具備相應經營條件的供應商報名參加。此次競爭性談判方式采購活動由昆明市明信公證處進行公證。

*、項目編號：昆采競**********

*、項目內容：“物業管理服務”

[詳見格式* 采購需求*覽表]

*、項目預算：￥*******.**元（人民幣：*佰**萬元整）/年

服務期限：本次采購服務期為*年，合同*年*簽。第*年服務期限:自合同簽訂之日起至次年對應之日止。每年服務期屆滿前*個月視服務情況，并結合采購人實際情況,根據云財采〔****〕**號、云財采〔****〕**號和昆財采〔****〕*號文件的規定協商是否續簽相關事宜（最多可續簽*次）。項目管理實行對成交服務商定期進行考核、評價，對成交服務商嚴重違約或者服務質量考核不合格的，或者存在違約行為的，采購人有權單方終止合同，并且采購人不再與成交服務商簽訂下年度的合同，重新組織采購。

*、獲取談判文件時間：****-**-** **:**:**至****-**-** **:**:**。

*、登錄云南省公共資源交易平臺（網址:****://***.**.***.**:****/#/********, 點擊切換至“昆明市”），憑企業數字證書（******）在網上獲取電子采購文件及其它采購資料；未辦理企業數字證書（******）的企業需要按照云南省公共資源交易電子認證的要求，辦理企業數字證書（******），并在云南省公共資源交易平臺（網址:****://***.**.***.**:****/#/********, 點擊切換至“昆明市”）完成注冊通過后，便可獲取采購文件，此為獲取采購文件的唯*途徑。

*、談判文件光盤遞交地點：昆明市公共資源交易中心（昆明市呈貢區市級行政中心綜合服務樓）（注：具體開標室詳見當日電子屏幕）

*、談判時間：****-**-** **:**。

*、談判地點：現場開標。昆明市公共資源交易中心（昆明市呈貢區市級行政中心綜合服務樓）（注：具體開標室詳見當日電子屏幕）

*、“采購需求*覽表”須標明談判供應商全稱并加蓋公章和法人代表或授權委托代理人簽字。

**、談判保證金及廉政保證金

提交方式：電匯、網銀

提交時間：以專項賬戶實際到賬時間為準，到賬截止時間為投標截止時間，未按時到賬的保證金視為未提交。

談判保證金和廉政保證金金額：￥*****.**元（人民幣：*萬元整）

收款單位：昆明市公共資源交易中心

帳號：***************

開戶銀行：招商銀行股份有限公司昆明小康大道支行

注：

*、保證金必須從談判供應商的法人基本賬戶劃出；

*、保證金轉賬方式僅限電匯、網銀方式，其他轉賬方式視為無效；

*、保證金截止時間為投標截止時間，到賬時間以保證金專用賬戶實際到賬時間為準，未按時到賬的保證金無效；

*、拒絕私人賬戶匯款及銀行存現；

*、談判供應商轉賬到保證金專項銀行賬戶后，談判供應商需要使用數字證書（**）登*“云南省公共資源交易平臺（網址:****://***.**.***.**:****/#/********, 點擊切換至“昆明市”）”在投標保證金模塊找到對應項目進行確認并打印確認回執。如不進行對應，將無法對本項目標段進行競爭性談判。

請談判供應商在跨行轉賬時考慮以下因素：按照人民銀行相關規定，跨行轉賬在工作日下午*點半前辦理手續，可以保證實時跨行到賬；在昆明市跨行轉賬盡量采用電匯方式。

**、談判供應商在談判前請務必認真閱讀本談判文件的全部內容，談判文件和談判活動如有變更，本次招標公告在云南省政府采購網（****://***.****.***/）、云南省公共資源交易信息網（****://****.**.***.**/）、云南省公共資源交易平臺（網址:****://***.**.***.**:****/#/********, 點擊切換至“昆明市”）上以發布公告的形式通知。請在談判前經常訪問，以獲取最新信息，若有變更，請談判供應商自行登錄云南省公共資源交易平臺（網址:****://***.**.***.**:****/#/********, 點擊切換至“昆明市”）收取修改內容，無須回復確認已收到該修改。

**、談判文件遞交方式：

（*）網上遞交：網上遞交（網址:****://***.**.***.**:****/#/********, 點擊切換至“昆明市”），談判供應商須在投標截止時間前完成所有談判文件的上傳，網上確認電子簽名，并打印“上傳談判文件回執”，投標截止時間前未完成投標文件傳輸的，視為撤回談判文件。

（*）現場遞交光盤：*份。密封方式：應將刻錄好的談判文件光盤密封在密封袋中，并在封口處加蓋談判供應商單位鮮章。

談判供應商在提交談判文件截止時間前，首先應將電子談判文件上傳到（網址:****://***.**.***.**:****/#/********, 點擊切換至“昆明市”），同時于截止時間前**分鐘內到談判現場遞交*份電子投標文件（光盤），確保電子談判文件（光盤）與網上上傳的電子談判文件*致，若出現不*致，以網上上傳的談判文件為準。如果談判供應商沒有按規定網上遞交電子談判文件，視為撤回談判文件。網上遞交談判文件與現場遞交談判文件光盤須同時滿足。

（*）談判供應商代表在開標時用加密時使用的數字證書（**）進行現場解密，讀取或導入談判文件，因談判供應商原因造成談判文件未解密的，視為撤回其談判文件。

**.發布公告的媒介：本次招標公告在云南省政府采購網（****://***.****.***/）、云南省公共資源交易信息網（****://****.**.***.**/）、云南省公共資源交易平臺（網址:****://***.**.***.**:****/#/********, 點擊切換至“昆明市”）上發布。

**.采購人：昆明西南聯大研究院附屬學校[聯系方式]

?? 地址：昆明市呈貢區萬青路****號

聯系人：黃老師? 電話：****- ********????????

**.集中采購機構：昆明市機關事務管理局政府采購辦公室[聯系方式]

地址：昆明市呈貢區市級行政中心*號樓*樓?? 郵政編碼：******

聯系人：譚杰??? 電話：****-********

**.監督單位：

??? 昆明市財政局??? 投訴電話：（****）********

**.技術支持：

北京筑龍信息技術有限責任公司：服務熱線：***-***-****（服務內容：文件編制以及網上交易技術支持）

**數字認證：服務熱線：（****）********/******** （服務內容：用戶注冊的審核以及**數字證書辦理）

? **. 本項目中與采購需求有關的咨詢請與采購人聯系。

談判供應商須提供的證明文件

項目說明和要求

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第*章 項目基本信息

*、項目名稱

昆明西南聯大研究院附屬學校[聯系方式]****年物業管理服務

*、項目概況

昆明西南聯大研究院附屬學校[聯系方式]位于昆明呈貢萬青路****號，學校辦學規模***個班，開設小學、初中和高中。學校由北京清華大學附屬中學支持辦學，清華附中派出管理團隊，并有駐校骨干教師指導教育教學。學校占地***畝，建筑面積約**.*萬平方米，包括行政樓（*棟）、報告廳（*棟）、體育館（*棟）、實驗樓（*棟）、教學樓（小學部（*棟）、初中部（*棟）、高中部（*棟）、國際部（*棟）、食堂（*棟）、男女生公寓（*棟）、留學生公寓（*棟）、羽毛球館（*間）、烘焙館（*間）、插花館（*間）、茶藝館（*間）、勞技館（*間）、小學部標本館（*間）、會議室（*間）、合班教室（*間）、小學運動場、中學運動場、籃球場、校園道路及*,*,*號門相應區域等。各區域具體平面分布及狀態由各投標單位投標勘察。

第*章 項目說明

*、物業維修服務：(**萬元)

*.安排保潔和維修服務人員共計**人到校常駐值守，提供校園保潔和維修服務，其中，保潔服務人員**人；維修技術人員*人（維修技術人員實行**小時值班制，隨叫隨到）。

??? *.保潔服務項目包括

（*）學校進出內外道路路面、大門周圍、排洪溝、公共辦公區域內外走道、公共區域場地及配套設施、公共區域圍欄扶手墻面、雨水溝、會議室、教學樓、實驗樓、行政樓、地下車庫、體育館、羽毛館等功能館場地及設施、衛生間、垃圾點周圍、垃圾桶等所轄范圍內的環境衛生保潔，負責及時清理清運垃圾桶里堆放的垃圾。各衛生間要多頻次保潔每天保證至少*次以上，保持干凈整潔，無異味。保證校園以及垃圾桶的干凈整潔（按實際需求提供清潔服務）。

（*）水泵房由物業主管帶班進行檢查、檢修、清掃、消毒等工作對設施、設備的日常運轉、保養、清洗、消毒、安全應負責管理。設施必須加蓋加鎖以防范不安全隱患事故發生，與外界相同的檢修口、排氣孔、溢流口排污口須有防護網罩，周圍環境須整潔干凈，且符合衛生要求。設施管理人員應定期對設施檢修并進行衛生安全巡查。每半年（必須在寒、暑假內完成）應對*次供水用水箱至少進行*次全面清洗、消毒，設立清洗、消毒記錄，并對水質進行檢驗，由專業部門提供水質檢驗報告給校方存檔備查。及時發現和消除污染隱患，如發生事故應及時報告衛生監督部門。按照衛生監督部門的有關要求，從事水箱清洗、消毒工作的單位須持有合法的資質證明，清洗消毒人員須取得健康及衛生知識培訓合格證，按規范程序進行。保障水泵房的正常運行。

（*）負責教師公寓鑰匙的保管與偶爾的開門以及招待所（老師和學生）入住前衛生保潔、床上用品的鋪設，以及日用品的放置，客人走后床上用品的拆除、房間的保潔等。

（*）每年至少*次（假期）對建筑屋頂的清理及排水系統的疏通，防止冒、堵現象發生，造成屋頂、墻壁漏水。

（*）學校疫情防控的日常消毒工作。

*.維修服務項目包括

（*）供電、照明設施：自樓層配電到各用電插座、燈具、設備間的線路，樓內安裝各種照明設施、燈具、開關、插座的日常維修維護，確保教育教學的正常開展。

（*）定時、定期巡檢：每日對供水、供電、電梯、監控、消防報警等設施設備進行巡檢并做好記錄，及時發現和處置處理。

（*）給、排水設施：給水自進入大樓到樓內各用水點的管線、閥門等供水設施，樓內安裝的各種用水器具、衛生潔具等；排水自大樓天臺雨水排水、樓內各用水點排水到排出樓外的第*個雨水、污水井等的排水管線的日常維修、維護、疏通清理。

（*）能夠熟練掌握和運用學校的設施設備（含抽水設備、*次供水設備、消防設備、配電房設備等）、位置、各項安全要求等；定期檢查并建立檢修記錄和保養記錄；設施發生損壞或接到報修時，在**分鐘內展開維修，小修*小時內完成。當日內不能解決的，要及時說明情況。屬于大、中修的，及時編制維修計劃，向學校提出報告與建議，根據校方的決定組織維修；維修及時率**%以上，維修合格率***%，設施設備完好率**%以上。

（*）負責學生課座椅、門窗鎖、墻面、地面、衛生間等設施設備日常維修維護，及時疏通擁堵的衛生設施，地面、墻面的修補維護，地磚無空鼓、松動，樓梯臺階防滑條無脫落，各種門開閉靈活，各窗戶完好，推拉順暢，紗窗完整。玻璃穩固完好，窗簾無脫落、卡死，確保教育教學的正常開展。

*.其他臨時性服務

無條件響應和提供學校遇開學、大型活動等臨時性提出的其他服務工作。

*.每年預留*萬元的常用耗材費用，專項用于購買插座、開關、水龍頭等低值易損的常用維修耗材；每年根據中標單位實際產生的費用據實結算，超出部分學校承擔。

*.費用包含：人工費、管理費、耗材費；但不包括每年超出的耗材費用。

*、電梯養護服務：（*萬元）

學校共有電梯共計**部，分別位于行政樓、實驗樓、教師公寓、初中部、小學部、高中部、食堂。（詳見《電梯維護保養清單》）

*.乙方應當具備特種設備安全監督管理部門核發的相應許可。獨立作業人員應當取得相應的《特種設備作業人員資格證》。

*.乙方應按照國家《電梯日常維護保養規則》的規定和實際需求，定期安排專業技術人員到校，認真完成半月、月、季度、半年、年保養項目，提供日常的維護、保養、維修和緊急救援服務，做好日常維護保養記錄，并交學校審驗存檔。？實施日常維護保養后的電梯應當符合國家《電梯維修規范》等電梯安全技術規范的相關規定，《曳引與強制驅動電梯日常維護保養記錄》。

*.乙方應定期對接聯系電梯檢驗機構對電梯進行年檢，配合提供特殊設備管理部門要求提供的各種檢查報表，并負責支付電梯年檢費用。

*.乙方應設立全天候服務電話和投訴電話，提供**小時緊急救援服務。確保做到：（*）發生電梯困人事故接警后在**分鐘（校內服務**分鐘）內到達現場；（*）緊急故障處理，**分鐘內到達現場；（*）*般性故障處理，**分鐘內到達現場；（*）對故障無法查明原因，普通故障不超過*小時,特殊故障不超過**小時；（*）故障不能徹底排除,只采取臨時措施處理，不超過約定解決時間；（*）其它遵守《特種設備安全監察條例》及《電梯維護保養清單及保養費明細表》規定。

*.甲方有權監督乙方按照合同約定履行維護保養義務，發出故障通知或提出建議；有權要求乙方保障電梯的安全正常運行，如乙方的維護保養達不到合同約定的維護保養標準或要求，甲方有權拒絕在維護保養記錄上簽字；甲方有權對乙方未能履行的義務進行扣款，發現*次扣款***元。

*.乙方對所維護保養電梯的安全運行負責，落實現場安全防護措施，保證作業安全保障安全，保護裝置有效和設備完好；對因更換機電器件等原件材料的質量問題給甲方造成的損失承擔全部責任；有權向甲方提出合理化建議，并向甲方報告所維護保養電梯的運行情況、*部件使用情況、易損件的更換情況及電梯更換修理需求。

*.每年預留*萬元的常用耗材費用，專項用于購買電梯日常維護的常用耗材；每年根據中標單位實際產生的費用據實結算，超出部分學校承擔。

*.費用包含：人工費、管理費、電梯檢驗費、耗材費；但不包含屬國家規定的為電梯進行改造和重大維修所需要的機電器件原件材料費用。電梯維保費： ****.*.*-****.*.*；電梯檢驗費：****年；耗材費：物業服務時間****.*-****.*。

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《電梯維護保養清單》

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*、中水系統養護服務：（**萬元）

學校有單獨使用的生活污水處理站，日均中水處理量***立方，處理后的中水全部*次利用于綠化灌溉和衛生間沖洗，污水處理操作人員管理維護內容包括污水處理站的日常操作、維護保養、維修、中水儲存池抽水設備的日常管理，儲水池的清理，并配合完成環保部門的各項督查。

*.安排*名專業污水處理技術人員到校常駐輪班值守，負責日常維修維護，保證中水系統的正常運行。

*.污水處理技術人員負責中水系統每日巡查，及時維修，定期維護，做好交接班記錄和巡查維修的工作臺賬，并與綠化養護人員做好日常中水澆灌的有效對接，工作臺賬每月交校方審驗存檔。如在接到通知后**小時內未響應派維修人員到現場，校方可安排他人維修，維修費用由乙方支付。

*.每月集水井水泵清淤*次；每半月集水井水泵油污及雜質清掏*次，并運到校門外垃圾桶處；每年暑假期間集水井用專業抽淤設備清理干凈，防止冒、堵現象發生；配合節水辦每月*次的中水取樣工作。

*.本次招標托管的中水處理要求達到*******-****《城鎮污水處理產污染物排放標準》控制項目最高允許排放濃度（日均值）*級*標，每季度提供由第*方出具的中水質量有效、合格的檢測報告。污水處理管理維護項目持有環境保護行業污染治理資質證書的廢水治理類別。

*.每年預留*萬元日常維修耗材采購費用，專項用于：購買中水專用藥劑、每年暑假更換再生水水箱里的石英砂和吸板以及濾頭；購買電磁閥、浮球閥、氣管、接頭、機油、電磁閥開關等常用耗材；每年根據中標單位實際產生的費用據實結算，超出部分學校承擔。

*.費用包含：人工費、管理費、耗材費；但不包含每年超出的耗材費用。

*、太陽能養護服務：（*萬元）

太陽能系統設置在學生公寓樓頂、教師公寓樓頂以及食堂和初中部教學樓頂部。

*.安排*名專業太陽能熱泵系統技術人員在校常駐值守，負責日常維修維護，保證太陽能系統的正常運行。

*.專業技術人員堅持每天巡查*次，每半月保養*次，并做好日常巡查、保養、維修臺賬記錄，每月交校方審驗存檔。

*.保養內容包括：（*）檢測水箱水溫；（*）保養及清理水系統的水垢；（*）檢測制冷系統靜止壓力，運行高、低壓力；（*）檢測主電源電壓及電源、電線的可靠性；（*）負責太陽能和熱泵機組運行中的故障檢修；（*）負責老化或破損*配件的更換；（*）每月整理成文件提交至校方后勤服務中心負責人員；（*）嚴格按照熱水系統維護保養手冊，進行維修、保養、清洗、安檢；（*）每年暑假*次太陽能系統管道內部大清洗，去污垢，增加供熱效果；（**）遇到冷凍天氣提前負責做好太陽能熱泵系統的防凍保護措施。

*.維修及保養服務承諾：（*）提供的物品（含配件）是全新、未使用過的原裝合格正品。若配件停產，型號和性能發生變更時，不能更換原機配件，采用同期質量和性能不低于原機配件更換。（*）維保內容除包括綜上所述外，負責運輸、安裝并提供相應的技術服務與質量保證。（*）維修人員應遵守校方的管理規定，維保中不得影響學校的正常工作；要掛牌持證上崗，接受用戶監督；要嚴格遵守行業操作規程，安全責任自負。（*）設立**小時報修電話，在接到校方報修通知后*小時內響應，到現場進行維修。如在接到通知后**小時內未響應派維修人員到現場，校方可安排他人維修，維修費用由乙方支付。（*）做好維修保養質量、安全管理，凡維修、保養期間發生的質量、安全事故，均由乙方負責并及時報告校方。每維修保養年度的第*個月，須向校方提供該年度維修保養的具體表，經校方確認后組織實施。（*）每半年(具體時間以乙方提供的本年度維修保養的具體計劃表為準)組織內部熱水服務人員對熱水設備系統抽查自檢，并于檢測完成后 *天內提供*份保養情況的全面報告交校方簽字確認。（*）乙方建立工作記錄制度，每天或每次的日常維修、保養和部件更換均有記錄備查。（*）在檢測、維修過程中注意保護好校方的其他設備、器材和物業設施，如因我方原因造成的設備、器材損失等均由乙方承擔。 （*）在進行檢測、維修過程中應遵守熱水安全管理的有關規定，如因乙方原因造成事故的，乙方承擔全部的法律責任。

*.每年預留*萬元日常維修耗材采購費用，專項用于購買太陽能日常維修常用耗材；每年根據中標單位實際產生的費用據實結算，超出部分學校承擔。

*.費用包含：人工費、管理費、耗材費；但不包含每年超出部分的耗材費用。

*、特別說明

*.所有使用工具均由中標單位提供。

*.因中標單位服務問題造成上級監管部門的處罰由中標單位自己承擔。

??? *.整個物業管理服務共計預留耗材采購費用**萬元，每年根據中標單位實際產生的費用逐項據實結算，學校每年分兩次支付，超出部分學校承擔。

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第*章? 項目要求

*、采購標的需執行的國家相關標準、行業標準、地方標準或者其他標準、規范；符合《政府采購法》第***條供應商資格條件；分公司投標的，必須由具有法人資格的總公司授權。

*、采購標的需滿足的質量、安全、技術規格、物理特性等要求

*.保潔、維修人員要求持有《健康證》上崗，身心健康、*官端正，吃苦耐勞、服從管理，年齡在**歲以內；維修電工必須持有電工證，具有*年及以上相關經驗，且至少有*人必須持有高壓電工操作證；維修人員**小時值班在崗，隨叫隨到，處理突發事件。

*.專業電梯作業人員應當取得相應的《特種設備作業人員資格證》上崗，身體健康、*官端正、高中以上文化，吃苦耐勞、服從管理，能熟練操作電梯的**歲以內男性。

*.專業技術污水處理管理人員要求持有《廢水處理工證》上崗，身體健康、*官端正，高中以上文化、吃苦耐勞、服從管理，能熟練操作污水處理池設備的**歲以內人員。

*.專業技術太陽能熱泵系統管理人員要求持有《電工證》、《健康證》上崗，身體健康、*官端正，吃苦耐勞、服從管理的**歲以內人員。

*.本次招標托管的中水處理要求達到*******-****《城鎮污水處理產污染物排放標準》控制項目最高允許排放濃度（日均值）*級*標，每季度提供由第*方出具的中水質量有效、合格的檢測報告。污水處理管理維護項目持有環境保護行業污染治理資質證書的廢水治理類別。

*、服務人數和進場時間

（*）服務人數

*.常駐項目主管*人（綜合協調和統籌管理）。

*.常駐物業服務人員共計**人，其中，保潔服務人員**人；維修技術人員*人（實行**小時值班制，隨叫隨到）。

*.定期到校維護專業電梯技術人員根據需求派出。

*.常駐專業技術污水處理人員*名（輪班）。

*.常駐專業技術太陽能維護人員*名。

*.本項目崗位配備人數不得低于上述標準，否則按非實質性響應處理；本項目物業管理保潔人員和工程維修、維護人員工資不得低于昆明市人員最低工資標準現行規定。

（*）進場時間：****年*月

*、采購服務標準、期限、效率要求

依據國家有關法律、法規有關規定和招標及合同要求到單位指定區域進行服務。

*、采購驗收標準

嚴格按照招標和合同要求提供優質服務，每月按照考核標準進行質量考核，并根據考核結果支付服務費用。

*、采購的其它技術、服務等要求

（*）人員管理要求

*.所有服務人員上班時間必須穿著統*工作服裝，保持良好精神面貌。

*.服務人員必須身體健康、*官端正，并提供醫院開具的《健康證》。

*.工作期間，服務人員必須遵守學校規章制度，服從學校管理，認真履行崗位職責，愛護學校公共設施，不能擅自離開工作崗位。

（*）工作要求

*.中標供應商必須指定*名常駐人員作為項目主管，對服務工作進行緊密跟蹤和管理，協調與采購人之間的重大問題，代表中標供應商處理有關事項，項目主管要求有較強的協調、管理、溝通能力，對物管工作具有較為深刻的理解和較為豐富的管理經驗。

*.*般情況下，常駐人員的工作由項目主管安排和管理，項目主管對采購人指定的管理人員負責，同時采購人指定的管理人員可以安排和監督所有中標供應商服務人員的工作，如有必要采購人完全有權力調整服務人員的職責分工以及安排工作。

*.常駐人員必須全部到位，如果服務人員存在工作態度、責任心、技術能力、協調能力等方面之*的問題時，采購人有權要求中標供應商更換服務人員，并且中標供應商在收到采購人書面通知之日起*個工作日內必須更換，接替人員也必須經過面試、審核同意后才能開始試用，如果有兩次以上的試用不合適，要求中標供應商進行整改，以公司名義正式提交整改報告。

*.中標供應商應該為服務人員購買必要的保險，并且中標供應商必須明確：對于服務人員因為工作引起的各種工傷、安全事件和事故負全責，采購人免于*切責任。

*.在服務期內，中標供應商方必須做好其派出的工作人員所需要的安全教育及安全措施，保證工作人員安全，工作人員在用戶方工作范圍內發生事故的*切責任由中標供應商負責。

（*）其他

*.中標供應商自備工作所必要的服裝、工具、清潔衛生工作必要的藥物、清潔劑。工作人員需購買的*切險種費用、設備和材料等由中標供應商承擔。

*.所有物業工作人員工在工作期間內發生意外，造成人身傷害或死亡的，由中標供應商負責。

*.本項目服務期內，服務費用不作調整。

信息

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