*、項目基本情況

*、服務地點：沈陽市皇姑區崇山中路***號，沈陽市社保大廈。

*、服務面積：*****平方米。

*、人員崗位配置及要求（共**人）

（*）人員配置

*、項目經理（*人）

*、辦公室內勤兼會議服務及音視頻及多媒體系統維護管理人員（*人）

*、工程部人員（*人）

（*）工程部部長（*人）

（*）變電所值班運行電工兼泵房值班人員（*人）

（*）維修工（*人）

*、保潔部人員（*人）

（*）保潔部部長（*人）

（*）保潔員（*人）

*、秩序維護人員（*人）

（*）秩序維護部長（*人）

（*）秩序維護員（白班*人，晚班*人）

（*）中控室治安消防系統維護管理人員(白班*人，晚班*人)

（*）崗位要求

*、項目經理：** 周歲以下，全日制本科以上學歷(投標時須提供復印件），從事過類似物業管理工作，責任心強，具有較好的溝通和協調能力。

*、辦公室內勤兼會議服務及音視頻及多媒體系統維護管理人員：** 周歲以下，全日制本科以上學歷(投標時須提供復印件），能夠熟練操作電腦。

*、工程部人員

（*）工程部部長：男性，**周歲以下，具有特種作業操作證（高壓電工）（投標時須提供復印件），應具有電氣、暖通相關專業工作經驗及安全管理知識。

（*）變電所值班運行電工兼泵房值班人員：男性，** 周歲以下，熟悉本物業管理的機電設備、設施的運行、維護管理工作，有安全管理知識，具有特種作業操作證（高壓電工）（投標時須提供復印件），有獨立排除*般電器故障的能力。

（*）維修工：男性，** 周歲以下，熟練掌握建筑物、附屬物及辦公用具、門、窗等維修，具備*般維修工作能力。

*、保潔部人員

（*）保潔部部長：女性，** 周歲以下，責任心強，*官端正，具有使用各種保潔設備經驗，具有*定的組織領導能力。

（*）保潔員：女性，** 周歲以下，責任心強，*官端正，身體健康。

*、秩序維護人員

（*）秩序維護部長：男性，** 周歲以下，身高 *.* 米以上，具有中級建（構）筑物消防員職業資格證書或消防設施操作員職業資格證書（投標時須提供復印件），責任心強，*官端正，氣質端莊，具有*定的組織領導能力。

（*）秩序維護員：男性，** 周歲以下，身高 *.* 米以上，責任心強，*官端正，氣質端莊。

（*）中控室治安消防系統維護管理人員：男性，** 周歲以下，身高 *.* 米以上，具有中級建（構）筑物消防員職業資格證書或消防設施操作員職業資格證書（投標時須提供復印件），責任心強，*官端正，氣質端莊。

*、項目委托管理事項

（*）建筑的維修、養護和管理

建筑系指采購人圍墻內的所有建筑物、構筑物及市政公共設施。包括但不限于：屋面、外墻面、承重墻體、樓面、樓梯間、走廊通道、電梯廳、門廳、大堂、辦公、接待、餐廳、會議區域、門衛室等以及公共附屬建筑物和構筑物（包括道路、后院停車場、室外上下水及消防管道、窨井等部位）。

（*）設施、設備的維修、養護、運行和管理

*、空調、通風及采暖系統：直燃機、新風機組、風機盤管、冷卻塔、空調水系統及配電、水泵等附屬設備；供暖系統、單體空調（包括小型集中空調）。

*、供電系統：變壓器、高、低壓配電、*次配電、樓內、外照明、墻壁配電、其它各要素設備配電、不間斷電源等設備及所有線路，高壓線路自高壓入戶至用戶端。

*、給排水系統：飲用水水質監測、設備維護及管理；熱交換器設備等維護、運行和管理；微機給水、排水系統、衛生潔具等維護管理。

*、消防系統：室內、外消防栓、水泵接合器、消防管路、消防噴淋、煙霧報警、氣體滅火、消防水泵及配電、滅火器材、消防標志、卷簾門、燃氣報警系統、送風排煙系統（含風機、配電）維護管理。

*、大樓及庭院安防監控系統、***大屏幕顯示系統、廣播系統。數據處理中心設備除外。

*、音響、多媒體：大會議室、多媒體系統的使用、維護、管理。

*、其他維修及管理：辦公家具、門、窗、電器設備等維修管理。

*、采購人委托維護管理的其它設備（含新增設備）。

（*）衛生保潔、綠化管理

*、辦公區、活動室、檔案室、各類機房、會議室、接待室等公共區域及物品的全天候衛生清潔。

*、每日將垃圾運送到指定地方。

（*）中控消防管理對消防設施進行管理和維護

*、設施監控:設施巡查火災報警控制器、消防聯動控制系統、自動噴水滅火系統、防排煙系統、等工作狀態檢查。

*、設施操作:火災自動報警系統操作，消防聯動控制系統辨別工作狀態，排煙機防火卷簾，火災顯示盤，感溫火災探測、故障報警等。自動滅火系統操作，濕式，干式自動噴水滅火系統消防泵組操作。

*、設施保養:火災自動報警系統保養；火災報警控制器、消防聯動控制器、感溫感煙火災探測器、干式濕式自動噴水滅火系統。應急廣播、消防電話、應急照明，維護保養?；馂淖詣訄缶到y維修火災自動報警系統檢測。

（*）服務及會務接待

*、提供會務服務。

*、更換飲用水。

*、協助協調上訪類問題和事件。

（*）疫情防控服務

*、負責協助采購人完成公共區域防疫消殺。

*、負責協助采購人完成對出入口管理、設置物理隔離、不聚集分流管控、疫情流調等防疫措施的實施。

（*）檔案、資料管理

*、管理與物業相關的工程圖紙、檔案、竣工驗收資料及設備設施資料等。

*、每季度提交物業管理專題報告。

*、春、秋季制定設備大修、維護計劃。

（*）后勤服務負責后勤保障工作

*、項目管理職責及要求

（*）設備運行、養護、維修、管理

*、總體要求

（*）制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維修保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執行。

（*）設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵，機房環境符合設備要求。

（*）配備電器維修和設備運行維修所需的專業技術人員，維修人員須持證上崗， 嚴格執行操作規程。

（*）電器及設備良好，運行正常，*年內無重大管理責任事故。

*、供電系統

（*）保證正常供電，變電所**小時值班，每小時巡視*次。

（*）制訂臨時用電管理措施與停電應急管理措施并嚴格執行。

（*）保證電源正常運行，如遇緊急停電，換路倒閘切換時間不超過*分鐘。

*、弱電系統

（*）按工作標準規定時間排除故障，接到故障報修*分鐘內到現場，保證各弱電系統正常工作。電話、計算機終端接到報修應及時到達現場，在規定的時限內完成維修工作，確保采購人工作不受影響。

（*）經常巡視檢查會議音視頻及多媒體系統、監控系統、***大屏幕等設備，發現故障及時維修，保證其處于完好狀態，能夠隨時開通。

（*）保證會議順利進行。

（*）嚴格執行設備維護管理規程，確保監控系統設備運行正常，保障采購人安全。

*、消防系統

（*）消防系統設施設備齊全、完好無損、隨時處于正常工作狀態。

（*）消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題。

（*）組織物業人員開展消防法規及消防知識的宣傳教育。

（*）協助秩序維護人員制定突發火災應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通。無火災及安全隱患。

*、給排水系統

（*）設備、閥門管道工作正常，無跑、冒、滴漏。

（*）按規定對飲用水蓄水池設施設備進行清潔、消毒，保證飲用水達到行業規定的標準；操作人員健康合格，證件齊全；水箱、水池清潔衛生，無*次污染；飲用水各項指標符合有關行業規定標準。

（*）排水系統通暢，地下*層（包括各設備間、庫房等）無積水、浸泡。

（*）遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。制定事故應急處理方案。

*、空調系統

（*）中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象。

（*）中央空調系統出現運行故障后，維修人員在**分鐘內到達現場維修并做好記錄。

（*）制定中央空調系統發生故障應急處理方案。

（*）冬季室內溫度不得低于**℃，夏季室內溫度不得高于**℃。

（*）房屋、公共設施的維修、養護

*、檔案資料齊全、分類成冊、管理完善、查閱方便。

*、建立工作時間值班制度、設立服務電話，接受采購人報修、投訴等信息，并及時處理，有回訪制度和記錄。

*、建立并落實維修服務承諾制，*修急修及時率***%、返修率不高于*%。

*、共用設施完好、無隨意改變用途，發現缺損，*日內修補完畢。

（*）保潔、綠化

*、保潔設施完備并定期對地面、墻面、衛生潔具等部位進行養護，確保表面光潔、無污漬。

*、項目委托范圍內所有區域衛生保潔，實行全天候標準化清潔保潔，有專人監督檢查。

*、無擅自占用和堆放雜物現象，地面無污跡、水跡、痰跡。

*、無改變用途和破壞、踐踏、占用現象，無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（*）服務及會務接待

負責會議服務及音視頻及多媒體系統維護，按照采購人要求對*、*樓辦事大廳顯示屏對外公示內容的編輯。要求物業管理企業有對政府機關的管理經驗，熟知各類政策或相關管理部門名稱，便于協助協調解決上訪及咨詢工作。會務服務、協助協調上訪文明、規范、準時。

（*）疫情防控

*、負責服務環境日常消毒。每日上午、下午、下班后對大廈（自助區）地面、受理臺、衛生間、進出口、電梯、門把手、機器設備等公共部位的物品表面進行*次全方位清潔、消毒，確保大廳消毒無死角。針對群眾辦事窗口、等候區、衛生間、電梯間等重點場地多次進行消毒劑噴灑，確保消殺無死角、無遺漏、全覆蓋。同時對各種扶手、工作臺面、密切接觸物每日不定時進行清潔消毒，為工作人員和辦事群眾提供更安全更放心的辦事環境。

*、負責大廈入口處查驗，凡進入大廈人員（包括大廈工作人員）必須出示健康碼，同時細查核酸檢測證明，確認無風險后才可進入大廈。對顯示黃碼、紅碼的、體溫異常的人員禁止進入大廈。疫情期間私人快遞物品嚴禁進入大廈。

*、負責物業人員健康管理。所有物業人員每日上崗前提前進行測溫、驗碼、佩戴口罩后方可進入大廳。

（*）受理投訴、接待

負責受理投訴、各類設備報修接待及其它協調工作，及時對各種情況進行處置， 定期匯總和反饋結果。

（*）其他要求

*、要求物業管理企業要熟知社保工作系統的工作重點及流程，有相關工作經驗， 能保障短期內適應工作要求，確保采購人能夠正常工作。

*、維護采購人利益和形象，遵守采購人各項規章制度。

*、物業管理人員和專業技術人員持證上崗，所有人員必須提供健康證，員工統*著裝，佩帶明顯標志，工作規范，作風嚴謹，文明服務，嚴格考勤。（上崗前核驗證書）

*、物業管理企業提供必要的維修工具、保潔用具。

*、除供電、直燃機管理人員實行**小時值班制外，根據采購人要求，安排好保潔、會服、供電設備打壓、直燃機維修等服務的加班管理，且加班費用由物業管理企業自行承擔。

*、注重安全管理，提高安全意識，保證設備運行安全、消防安全和全體員工的人身安全；對違反有關安全管理規定和操作規程造成的設備、設施損壞和人身傷害，由物業管理企業承擔全部責任和所發生的費用；其從業人員在工作中的傷、病治療及其它費用全部由物業管理企業自行承擔。

（*）違約責任

*、物業管理企業按采購人要求配齊各崗位人員，其選送的員工必須服從采購人管理，采購人有權決定對不符合采購人要求的人員予以辭退，物業管理企業對離職或被辭退人員，必須按采購人要求的標準和時間補充空崗人員，不得影響工作。如果物業管理企業不按采購人要求的標準和時間補充空崗人員，采購人有權按缺崗人數、天數扣除人均物業管理費。

*、*方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，對方有權要求繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任。如物業管理企業管理不善，或者管理失誤給采購人造成重大經濟損失或聲譽造成重大影響，采購人有權終止合同。

*、*方在合同期屆滿前提出終止合同的，應提前*個月以書面形式通知對方， *方明確表示或以自己的行為表明不履行合同義務的，對方有權單方解除合同，違約方需承擔未履行合同價款總額**%的違約金。因不可抗力導致不能履行合同的，雙方協商可解除合同，并根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任。

*、項目管理標準

（*）建筑物管理

對建筑物作經常性檢查和維護，對于公共部位的結構、設施如發現有損壞應及時予以修補完善；維護建筑物的建筑結構（包括造型和色彩）不被擅自改變或破壞，以維護建筑風格和結構安全。

（*）設備設施維護及管理

*、保證本物業內采暖、制冷、給排水、污水處理、變配電、照明、通風、消防、安保監視等全部設備設施的正常開通和運行，做好日常巡檢、測試、記錄和維護，及時處理投訴，以保證設備始終處于正常運轉狀態。

*、制訂各系統設備的中長期保養維修計劃，嚴格按計劃執行，將設備管理納入以維護為主的良性軌道；長期計劃中應包括對設備的重置更新。

*、合理使用能源，采取*切可能的節能措施，努力將本物業的能耗降到最低點， 以減輕采購人負擔，優化生態環境。

（*）衛生保潔、綠化管理

制訂詳盡、具體、明確的各部位保潔操作規范，嚴格按清潔標準及作業頻度操作， 并建立督查、保潔制度，實行工作日“全天候”保潔管理。

（*）消防管理堅持每日巡查，及時排查火災隱患，糾正違規行為，排除不安全因素，保證消防設施實時安全運行。

（*）服務和會務管理

*、按照采購人的要求，做好引導標志設置、電梯控制、會議室溫度控制、通風、燈光、會標懸掛等準備工作，在會議期間做好會務服務。

*、保證會議室飲用水。

*、按照采購人的要求，對*、*樓辦事大廳顯示屏對外公示內容的編輯，及時完成顯示屏更換工作，確保顯示屏整體畫面效果美觀、規范。

（*）疫情防控

*、對電梯間、手扶電梯、公用桌椅座椅、門把手、公共衛生間、公共垃圾桶等常用公共設施每天至少消毒*次,物體表面可用有效氯濃度*****/*消毒液擦拭,作用**分鐘后用清水擦拭地面使用有效氯濃度*****/消毒液濕式拖地。

*、對已使用過的口罩應放置到有明顯標志的分類垃圾箱中,統*消毒處理。

*、嚴格把控服務大廳入口。在*樓大廳入口處設疫情防控檢測點，進入大廳的所有人員必須經秩序維護人員，體溫檢測正常、規范佩戴口罩 ，核驗健康碼和核酸檢測陰性證明等情況后進入大廈。

*、確保入門管理安全有序。根據現場人數，分批分流。有效避免辦事群眾扎堆。及時提醒保持"*米線"安全距離。

*、及時掌握物業人員個人健康情況 ，排查近期出省情況，增加出市報備要求，確保精確掌握物業人員及其共同生活的人員健康狀況和活動軌跡。所有物業人員每日上崗前提前進行測溫、驗碼、佩戴口罩后方可進入大廳。

*、確保大廈新風量要求；做好集中空調與機械通風設施的定期清潔和消毒。

（*）檔案、資料管理

妥善保管采購人移交的有關物業管理的圖紙、資料、檔案，建立設備基礎檔案、消防檔案及客戶投訴處理檔案。建立值班制度，各要素使用印刷的統*的值班日志， 并于每季度最后*月的**日前將用完的值班日志，統*收集移交給采購人行政管理部門。

（*）財務物資管理

*、妥善使用、保養和維護各種設備、工具、辦公用房；在本合同終止時，必須全部移交采購人提供的設備、工具、辦公用房，保證完好率在扣除自然磨損因素后達到***%。

*、合理使用和管理各類物資，加強物耗成本管理，建立物資出入庫、保管和消耗登記制度，及時編制月度大樓物業運行成本分析報表提交給采購人。

*、對采購人的辦公設施、各種機械設備不得擅自占用、使用和改變使用功能，如需使用須經采購人同意，在工作過程中如損壞采購人物品，負責全部賠償。

（*） 其他職責

*、遵守采購人規章制度和保密規定，維護采購人的合法權益和形象，不得借采購人的名義做虛假和不實宣傳。

*、根據合同規定或采購人指示全面完成委托管理事項；不得將委托管理事項轉給第*人，對需由其他專業公司承擔的事項，必須經采購人同意后方可轉委托。

*、保持同采購人管理職能部門的密切聯系，遇有重大事項要及時報告和反饋信息， 充分尊重采購人的意見，接受采購人的建議、監督和指導。

*、專人負責投訴、報修受理事務，設立服務、投訴專線電話，認真記錄電話內容和處理情況，及時處理投訴問題，并建立信息反饋制度。

*、嚴格審核錄用本項目勞務人員，保證特殊崗位從業人員具有法律、法規和行業規章所要求的資質、等級、健康狀況等證書；如調整管理人員及技術骨干，應事先與采購人協商，并將新進人員的情況書面向采購人通報，經采購人同意后實施。

*、建立從業人員考勤制度及崗前和在崗培訓制度，對從業人員的工作質量、效率進行動態管理和監督。

*、負責對特殊崗位從業人員每年進行*次體檢，并向采購人報告結果。

*、物業服務人員餐費，標準為早餐*元/日人，午餐**元/日人。如調整按調整后標準執行，物業服務單位需要每月*次性支付給采購人該項費用。

*、供應商需要自行負擔物業固定電話費用。

**、供應商需要支付社保大廈除雪費*萬元/年、垃圾清運費*.*萬元/年。

**、每月向采購人上報物業員工花名冊、工資支出明細表和“*險”繳納證明，便于采購人對物業在崗人員變動情況進行監督。

**、物業管理費實行包干制。預算中的價格為含稅價（以人民幣為結算單位），包括員工工資及社會統籌保險、電話費、物業服務人員餐費、除雪費、垃圾清運費、維修工具費、保潔工具（用品）費、服裝費、管理費和稅金等。服務期內，采購人不再額外支付其他費用。

（*）項目管理質量

標準按照國家建設部頒布的物業管理示范大廈標準，物業公司提供全天候保潔、設備運行和維護管理。采購人可根據實際工作需要，就某項服務要求物業公司制訂詳盡標準并監督實施。