服務需求

*、項目基本情況

*.服務面積：本項目服務：主樓總高*層西附樓*層、東附樓*層，包含會議室 、指揮大廳、食堂、辦公室、公共活動區域、活動室等建筑面積為****㎡；院內前后停車場面積****㎡；及招標方臨時交辦的辦公用房清掃等。

*.服務事項：本項目物業管理實行社會化管理，包括保潔服務，食堂餐飲服務，保安服務，后勤維修服務，樓內外綠化養護服務，辦公樓給排水、供電系統的日常運行管理等工作（不含消防系統維護及維保）以及招標方交辦的臨時性工作。

*.履約期限：項目服務期限為*年。

*.履約地點：大石橋市軍民街**里。

*.付款方式：財政撥付（*個季度*結）。

*、人員崗位配置及任職條件（**人）

*.物業項目經理（*人）

任職條件：年齡**周歲及以下，本科及以上學歷，持資格證上崗，作風硬朗，組織協調能力強，男女不限，經招標方考核同意后方可錄用。

*.保潔人員（*人）

要求：女，年齡為**-**周歲，具有較強的溝通能力和工作責任心，身體健康，保密意識強。保潔人員每年進行*次體檢，身體健康狀況良好，無傳染病及其他疾病，*官端正、動作利落；具有較強的服務意識，職業素養佳。經招標方考核同意后方可錄用。

*.萬能工（*人）

任職條件：男，年齡**周歲以下，大專及以上學歷，具有良好的工程專業知識，工程維修相關崗位*年以上工作經驗，熟悉水電暖等各類設備運行維護，具有高空作業能力，具有獨立排除*般樓內維修故障的能力，持相應資格證上崗。

*.餐飲服務人員（*人）

（*）廚師長*人

任職條件：男性，年齡**周歲以下，有*年以上主廚經驗，男性，人品端正，熟練掌握烹飪技術，具有成本核算、采購管理經驗，獨立制定菜譜，熟知食品安全及添加劑管理知識，持有人力資源部門頒發的中式烹調師中級以上職業資格證書，經招標方考核同意后方可錄用。

（*）廚師*人：

任職條件：男性，年齡**周歲以下，*年及以上烹飪經驗，男性，人品端正，技術嫻熟，能夠滿足餐飲服務需求，持有人力資源部門頒發的中式烹調師中級以上職業資格證書，經招標方考核同意后方可錄用。

（*）面點師*人：

任職條件：年齡**周歲以下，有面點工作經驗，技術全面，熟練掌握多種中式面點制作技術，具有人力資源部門頒發的中式面點師中級以上職業資格證書，經招標方考核同意后方可錄用。

（*）粗加工洗消（兼服務員）*人

任職條件：女性，年齡**周歲以下，身體健康，責任心強，能吃苦耐勞，有餐飲服務和保潔經驗，能勝任相關工作，工作熟練。

*.安保人員（*人）

崗位工作內容：

年齡**周歲以下，負責辦公區域外來人員、車輛進出管制及秩序維護、來訪人員接待、快遞收發、周邊異常事件監管、負責崗位職責范圍內的各項工作及招標方交辦的臨時性工作。

負責對消防監控室、消防控制設備的監視，記錄消防監控室內消防設備的運行情況；負責對火災報警控制器等消防監控設備每日進行檢查；當建筑消防設備出現異常時，及時通知并協助維修人員進行維修；熟練掌握消防設備的性能及操作規程。

保安員條件要求：

（*）具有中華人民共和國國籍；

（*）擁護中華人民共和國憲法，擁護中國共產黨的領導和社會主義制度；

（*）具有正常履行職責的身體條件和心理素質；

（*）未受過刑事處罰或治安管理處罰；

（*）沒有個人不良信用記錄。

（*）持有公安機關頒發的保安員證，至少同時*人持有消防設施操作員證。

*、項目運營總體要求

★*.投標方需要具有效期內《食品經營許可證》。

*.物業服務企業應當制定安全、保密制度，與招標方簽訂保密協議。行業人員的選聘要求歷史清白，無違法犯罪記錄。日常管理中要加強保密教育，所有入職人員需要簽訂保密承諾書，在日常具體工作也應有相應的措施。

*.物業服務企業要定期對服務人員進行安全與應急方面的安全知識培訓和實戰演練，熟悉安全應急預案，對消防、救護、通信故障等隱患能夠做到及時發現及時匯報及時處理。

*.所有工作人員必須持有效健康證上崗，關鍵部位保潔人員、餐廳工作人員每半年進行*次傳染性疾病排查。

*.由于物業服務企業人員違反相關安全規定造成*般性后果，物業服務企業無條件按價賠償。造成嚴重后果的，除賠償損失外追究相關責任人員的刑事責任。

*.招標方主管部門定期對物業服務企業服務滿意度進行調查，滿意度不達標將責令整改，整改無效、屢教不改將終止合作。

*.招標方有權要求物業服務企業對不滿足崗位條件、無法勝任本職工作或違反工作紀律且屢教不改的員工予以更換，更換期不超過*個工作日，期間不得影響正常的物業服務工作。

*.中標方需在合同簽訂后*日內按合同規定組織人員到崗服務。上崗前需按照招標文件中要求，提供相關崗位的證明材料。若中標方提供材料與招標文件不相符，招標方有權終止合同。

*.中標方未經招標方同意，不得將任何外單位人員帶入辦公場所。

**.中標方需積極配合招標方臨時交辦的會務、接待等臨時性工作。

*、各分項服務內容及服務標準

（*）項目經理服務范圍

崗位工作要求：

（*）對物業現場負有領導責任；負責投標方與招標方的溝通協調；負責物業服務人員的監督管理、工作安排、專業培訓。

（*）做好物業服務人員的日常管理，組織人員認真學習并貫徹執行各項規章制度，提高組織紀律性。

（*）帶領相關工作人員完成機關派發的任務，提高服務質量。

（*）以身作則，提高物業服務人員的法制觀念和服務能力。

（*）講究工作方法，搞好隊內團結，做好服務人員的思想政治工作和崗位管理工作。

（*）認真做好工作記錄，及時向招標方匯報工作，征求意見。

（*）教育、監督服務人員按規定愛護和正確使用裝備器材。

（*）教育、監督服務人員嚴格遵守保密紀律和安全規定，防止事故發生。

（*）完成招標方交辦的其他工作。

（*）保潔服務范圍

*.崗位工作要求：

（*）區域分為*部分：①大廳、各會議室②走廊、樓梯、開水間、衛生間③樓內外地面、臺階等④招標方辦公區域、接待區、休息區等公共區域清潔工作。

（*）保潔人員每天*：**前應清掃完畢（節假日全面清掃除外），每周進行*次徹底清掃，重大節假日、活動日前視情況進行大清掃。

（*）清掃時要求室內桌椅橫豎成行，桌面、門、窗臺、窗棱、暖氣無灰塵，物品擺放整齊有序，地面無痰跡、煙頭、紙屑等雜物，煙蒂盒內不得積存多于兩個煙頭，衛生間早中晚各噴灑消毒水*次，墻面不能留有痕跡。

（*）根據季節特點，不定期做好除“*害”工作。

（*）冬季應及時做好除雪工作。

（*）工作時，保潔人員對自己分擔的區域必須定時巡視，隨時保持清潔。

（*）各樓層小型垃圾桶內的垃圾不得多于*分之*，保潔人員同時負責清理辦公室的垃圾桶并及時將垃圾清運到樓外的垃圾點。

（*）保潔人員應注意個人衛生，并保持服裝整潔。

（*）保潔人員應嚴格要求自己，服從領導安排，不怕臟，不怕累，互相支持，互相幫助，齊心協力完成本職工作。

（**）保潔人員上班時間不得做與本職工作無關的事，未經允許不得進入各辦公室、監控室、設備維修室等場所。

（**）根據需求完成招標方安排的相關事宜。

*.保潔標準：

(*)樓內公共區域日常保潔標準

(*) 樓外公共區域日常保潔標準

*.規章制度：

（*）保潔服務員每天必須按保潔標準規定打掃。

（*）禁止在單位洗滌工作服以外的個人衣物。

（*）保潔人員在按規定完成保潔工作外，要堅持巡查，發現問題及時清掃。

（*）嚴禁在室內使用明火點燃如紙屑、報紙等垃圾避免造成火災。

（*）衛生間垃圾桶要及時清理。

（*）保潔區域內的消防設施要保持無灰塵，辦公指示牌擺放規范、干凈無塵。

（*）在責任區內發現的各類問題要在最快的時間內解決如自己不能解決的要及時向保潔主管報告，或與招標方報告。

（*）保持良好的工作形象，上班時間內著裝與個人衛生要保持干凈、整潔、整齊。禁止在樓內嬉笑打鬧和大聲喧嘩。工作時間內禁止在*起拉家常、閑談、聚堆做與工作無關的事。

（*）早上班后、晚下班前要對會議室進行檢查，防止物品丟失和人為破壞；關閉電源和水源避免出現事故災害。

（**）雙方抽查結果記錄備案，對檢查時發現違反《每月考核細則》的問題，扣款將從招標方付給的中標方的費用中扣除，雙方蓋章、簽字。

（*）食堂服務

*.基本情況：

食堂平日就餐約***人次/天（早餐就餐人數約***人，午餐就餐人數約***人），食堂配備的廚具、炊具、餐具、洗消等設備完善。

*.食堂服務事項范圍：

（*）負責提供工作人員周*至周*早餐、中餐及特殊情況的晚餐服務

（*）負責食堂食品衛生安全，負責食材質量檢驗、檢查。

（*）負責廚房餐具用具的清洗消毒服務管理及食堂用餐區內外環境衛生的清潔保障工作；食堂加工設備及其它設施衛生清潔與管理。

（*）做好成本核算，做到日清、周結、月核算；配合招標方物品驗收、原材料的配料、菜品的出品服務及管理。

（*）負責所使用各種設備設施的規范操作，承擔安全責任，做到愛護設備，安全使用。

（*）嚴格遵守招標方各項規章制度，服從招標方管理人員監督管理，以及招標方交辦的其他工作任務。

（*）負責相關保障性服務，如：夏季暑天提供防暑降溫飲品服務、節日代加工食品等；能夠圓滿完成招標方安排的其他臨時性工作。

*.食堂管理標準：

（*）按招標方標準提供*個月（*周）菜譜，做到營養搭配、菜品豐富，葷素搭配合理，每周菜品不重樣。菜肴體現出色、香、味、形的同時要融不同菜系的變化、主副食花樣要豐富，做到營養均衡，有益健康，適合大眾口味；

（*）對廚房、餐廳均有嚴格的衛生管理制度和食品安全保障制度；

（*）廚具、餐具均符合國家相關衛生標準，確保絕不發生因食品、衛生等導致用餐人員身體不良反應事件；

（*）制作菜肴要保證質量統*、口味統*，定期讓就餐者品嘗到特色菜肴；

（*）食品加工制作時對投料數量、制作質量、完成標準要有相應的規定要求及流程；

（*）認真貫徹執行《中華人民共和國食品安全法》，保證各類食品衛生、安全；

（*）杜絕浪費，嚴把原材料進貨的質量關，對購入的食品和原料應逐項檢查，核對品種、數量無誤方可入庫。不足量、不合格、發霉、變質、腐爛的食品和原料，*律不準入庫；

（*）加強食品安全管理，食品加工器具應做到生、熟、冷、熱分開，不得混用并分別保管；食品要做到生、熟、半成品、成品分開擺放。廚房清潔用品應與調味品、菜品分開放置。做好滅蚊蠅、滅蟑螂、滅鼠消殺工作；

（*）米面油必須使用保質期內的國家品牌產品，不得使用地溝油，陳化糧及過保質期食品；

（**）加強食堂衛生管理，做到門窗明亮，墻面無污漬、無蛛網、無蚊蠅、無煙塵、地面、餐桌臺面、工作臺面干凈、無雜物、無積水、無污垢；炊具干凈、整潔、無污點，定期消毒；餐具每餐使用完畢應清潔消毒；

（**）不得食用剩飯剩菜，食堂垃圾應分類收集，環保處理，日產日清；

（**）食堂人員應遵守勞動紀律，服務主動熱情，文明禮貌，工作時間嚴禁吸煙、飲酒；

（**）食堂人員工作期間應穿工作服，戴工作帽，保持儀表整潔。講究個人衛生，勤洗衣服，勤剪指甲，勤洗澡，勤理發，操作前必須洗手。患有流行、傳染疾病史應立即報告，暫停接觸食物的工作直到疾病痊愈為止；

（**）按規定做好工作人員每年進行*次體檢，確認身體健康，并持有健康合格證方可上崗（上崗前核驗相關證明材料），年體檢率***%；

（**）加強食堂安全管理，未經許可，非工作人員不得進入廚房使用炊事用具；要嚴格遵守操作規程，防止事故發生。食堂工作人員下班前，要關好門窗，檢查各類電源開關、設備等，注意防火、防盜，時刻警惕和嚴防不安全事故發生；

（**）做好食品安全應急預案，發生食品安全事故要及時按應急預案處理；

*.責任要求：

（*）食堂管理人員、廚師、面點師、服務員等專業人員上崗必須提供與招標文件中相符合的資質證書。若中標方提供材料與招標文件不相符，招標方有權終止合同。（上崗前核驗相關證明材料）。

（*）對廚房、餐廳均有嚴格的衛生管理制度和食品安全保障制度；衛生質量合格率**％以上，無食品安全責任事故。

（*）做好食堂每日工作餐的供應保障工作，嚴格按照要求確保主副食的品種、數量質量；

（*）每月做好服務質量滿意度測評，根據測評情況及時調整服務方案和落實改進措施，不斷提高管理服務水平；過滿意度測評就餐人員滿意率達**％以上；

（*）在服務期間若發生食品安全等事件由責任人承擔相應法律責任。

*.特殊說明：

（*）食堂廚具、設備更新由招標方采購。中標方需保障食堂易耗易損廚具每月容損率不超過總量的**%。

（*）食堂食材由招標方另行采購。

（*）菜品應定期調整更新，周期不應大于*個月。

（*）為保證食材的完整性和新鮮度，不允許采購預處理的食材，例如：肉類切塊、切片、切絲等。

（*）食堂為投標方員工提供免費物業餐。與機關人員錯峰就餐做到分時、分餐。

（*）工程運維項目

*.給排水設備運行維護：

（*）服務內容:

對辦公樓室內外給排水系統的設備、設施，如水泵、水箱、消火栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛生潔具、排水管、及其附屬構筑物等正常使用進行日常運行管理。

（*）服務標準:

①每日*次對給排水系統進行檢查巡視，壓力符合要求，儀表指示正確，保證給排水系統正常運行使用。

②防止跑、冒、滴、漏，對供水系統管路、水泵、水箱、閥門、機電設備等進行日常維護，每月檢查、保養、維護、清潔*次。

③定期對水泵房及機電設備進行檢查、保養、維修、清潔，設備及機房環境整潔，無雜物、無灰塵，無鼠蟲害發生。

④及時發現并解決故障，給排水系統發生故障時，維修人員在**分鐘內到達現場搶修，*般事故的搶修做到不過夜；*年內無重大管理責任事故；根據情況制定事故應急處理方案，制定停水、爆管等應急處理程序，計劃停水按規定提前通知。

*.供電設備管理維護：

（*）服務內容：

對供電系統低壓電器設備、電線電纜、照明裝置等設備正常運行使用進行日常管理。

（*）服務標準：

①對供電范圍內的電器設備、儀器儀表定期巡視維護和重點檢測，并做好記錄；建立各項設備維修記錄，做到安全、合理、節約用電。

②維修人員必須持證上崗，及時排除故障，*般故障排除時間不超過*小時。

③加強日常維護檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關要保證完好，確保用電安全；管理和維護好辦公樓（區）燈光亮化的設施。

④制定突發事件應急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送電審批權限。

*.特殊說明：

（*）工程運維管理服務中不含消防系統、空調系統。

（*）物業管理相關工具自行配備；物業物料采購、洗井、化糞池清掏疏通處理、疏通下水等費用，由招標方負責。

（*）房屋日常養護維修、給排水設備運行維護、供電設備管理維護、空調等項目在工程維修過程中所需材料、配件費用及專業維修費用，由招標方負責；投標方安排相關人員配合維修工作。

（*）綠化服務

*.樓內綠植

按照招標方需求進行樓內綠植的養護，保證綠植新鮮入眼，不得有枯葉爛枝。

*.樓外綠化

（*）根據土質特點對草坪、植物進行施肥、噴藥、澆水、養護、修剪:當青草長到**厘米以上時就要進行除草，保證草坪整潔、生長均衡、美觀樹木、植物的剪枝每年進行*次， 其他季節根據植物自身生長情況，適當進行修剪，保持形狀，具有觀賞性。

（*）負責院內植物的澆灌、養護及雜草清理工作，負責*害消殺及垃圾清運等工作。要根據土質特點對草坪、植物進行施肥、噴藥、澆水、養護、修剪。當青草長到 ** 厘米以上時就要進行除草，保證草坪整潔、生長均衡、美觀。對院內內植物的修剪每月至少 * 次，保持要求形狀，具有觀賞性。

（*）室外保潔人員負責院內及車位衛生、臺階清潔、辦公樓周邊所有物品及設施的清潔、保潔、保養。

（*）會務服務

*.會議室清潔

每日將招標方樓內會議室及時清潔，清潔包括桌面擦拭、書桌垃圾清除、書桌擦拭、椅子擦拭、裝飾物擦拭等，必須做到會議室*塵不染, 保證隨時可以會議使用；每天將會議用所有杯子清潔，確認玻璃器皿清潔無污質，并使用消毒柜高溫消毒，玻璃器皿的保養及擦拭，每天擦拭不銹鋼會議用具；每天將當天使用過的小毛巾，抹布，擦杯布等布藝制品清洗消毒。

*.會議服務工作

（*）會場布置根據要求進行場地擺臺，同時對所準備的物品進行檢查如茶杯、筆、 紙、名簽等，每樣物品都需要按照標準擺放。

（*）把事先準備好的紙、筆、墊板、水、水杯、杯墊、茶葉等擺在正對客人的臺面上，根據領導習慣，反復確認是否擺放正確；指示牌必須清晰明了，用詞準確名牌必須用掉線的方式擺成*排，沿上桌邊對齊，每個座位的名牌位置必須保證完全相同；

（*）會議中途有茶休或午休時應及時到會場內進行整理會場，整理調整好臺型及椅子，需要更換及補充相應物品的要及時，同時通知保潔進行場地清理， 桌面上的物品重要資料員工不要隨意去動；

（*）會后進入場地及時檢查是否有客人忘記帶走的物品，如果有應及時上交并做好登記；

（*）配合搬運物品及資料送到指定地點。

*.招標方委托的其它事項。

（*）安保服務

工作要求：

*.保安員由招標方、投標方雙方實行雙重領導。

*.因招標方工作需要加班時投標方人員應予以配合。

*.在符合國家法律法規前提下，隊員應當遵守和執行包括《保安工作細則》在內的各項規章制度。

*.隊員必須為人正直，作風正派，著裝整潔，對工作有高度責任感，不玩忽職守。 ?

*.維持辦公區域正常的工作秩序、治安秩序，消除隱患于萌芽狀態，防患于未然。 ?

*.認真履行值班登記制度，值班中發生和處理的各種情況在登記薄上進行詳細登記，交接班時移交清楚，責任明確。 ?

*.做好工作區域內的安全保衛工作,加強巡查，防止盜竊行為及火災、漏電、漏水等事故的發生；

*.處理突發重大事件后要填寫突發事件報告。

*.看護好室內外的設施設備，防止丟失和外來人員破壞。

**.對來訪人員要有禮貌，填寫登記單，與被訪者進行聯系，聯系好后，來訪人方可允許上樓。來訪人離開后，保安人員需回收由被訪者簽字的登記單。

**.夜間保安進行不定時巡查，檢查辦公室門窗關閉情況及公共區域燈光關閉情況，有無安全隱患，并做好巡檢登記，確保辦公區域安全，夜間巡查不少于*次，發現問題及時上報。

**.保持其干凈整潔，提前到崗簽到，佩戴胸卡上崗。

**.完成招標方交辦的其他工作。

（*）其他職責

*.遵守招標方的各項規章制度，維護招標方的合法權益和形象，不得借招標方的名義做虛假和不實宣傳。

*.根據合同規定或招標方指示全面完成委托管理事項；不得將委托管理事項轉給第*人，對需由其他專業公司承擔的事項，必須經招標方同意后方可轉委托。

*.保持同招標方管理職能部門的密切聯系，遇有重大事項要及時報告和反饋信息，充分尊重招標方的意見，接受招標方的建議、監督和指導。

*.項目經理部負責投訴、報修受理事務，及時處理投訴問題，并建立信息反饋制度。

*.嚴格審核錄用本項目勞務人員，保證特殊崗位從業人員具有法律、法規和行業規章所要求的資質、等級、健康狀況等證書；如調整管理人員及技術骨干，應事先與招標方協商，并將新進人員的情況書面向招標方通報，經招標方同意后實施。

*.建立從業人員考勤制度及崗前和在崗培訓制度，對從業人員的工作質量、效率進行動態管理和監督。

*.負責對特殊崗位從業人員每年進行*次體檢，并向招標方報告結果。

*.招標方委托管理的其它事項。

*、費用構成

*、招標方負責費用范圍：

（*）各類設備設施的采購及中修、大修、更新、更換費用。

（*）各類設備設施年檢、檢測費用。

（*）特種設備、避雷系統、*次供水系統、維修、更換費用。

（*）公用能源（水、電、氣、熱力、通信等）費用。

*、投標方負責費用范圍：

（*）物業服務人員費用：負責員工的工資、社會保險、商業補充保險（意外險）、管理費、稅費,工資標準和社保標準需按照國家政策執行。

（*）易耗品費用：物業日常辦公用品及耗材、衛生紙、洗手液、清潔劑、保潔工具用具等。

*、其他要求

*.投標方要明確職責，樹立服務意識，工作中應加強與招標方的聯系，認真做好辦公樓的后勤保障工作。

*.招標方指派專人作為招標方代表與投標方進行日常聯系，負責對應由投標方承擔的工作進行匯總、安排、檢查和獎懲。

*.投標方項目經理及各崗位負責人以上人員應保持通訊暢通，如有外出情況，向招標方代表通報，并指定臨時負責人。

*.投標方在涉及辦公樓重大維修改造項目時，向招標方代表提出書面申請，經研究批準后，方可實施。

*.招標方有權利對投標方工作問題進行督促和糾正，有權要求投標方更換招標方不滿意的員工，投標方不得反對并應立即執行，投標方不得以此為由主張任何工作的延誤、補償。

*.招標方每月會同投標方對辦公樓進行聯合檢查，并召開物業情況通報會。會議內容為總結本月內的工作情況，并對下*步工作進行安排布置。通報會由招標方相關人員及投標方總經理、項目經理及班長以上人員參加。

*.物業服務中不包括內容：

①*樓以上室外玻璃及外墻清洗；

②物業服務所需的器械、大型作業工具；

③食堂燃氣費，能耗水（日常用水和保潔用水）、電、供暖費不包含本次報價內。

④超過委托項目的其它服務，經雙方商定后另行確定；

*.在水、電、燃氣、廚具等設備使用過程中存在違規操作，出現安全事故由中標方承擔全部責任，并進行相應賠償。

*.中標方必須按照勞動法等相關規定，為勞務人員繳納保險，保證勞務人員有關待遇。

**.投標方未按合同約定的質量標準履行管理服務職責，但未給招標方造成損失的，招標方可要求投標方整改，待投標方達到管理服務質量標準后，招標方方可支付相應的管理服務費用。

**.因投標方原因導致重大火災、失竊、食堂安全等事件的，招標方有權要求投標方賠償相關損失。

**.合同價款中包含與提供服務有關的*切費用，招標方不再另支付費用。

**.其它因政策調整不可預見的，以招標方指定為準。